買樓收租
http://hk.myblog.yahoo.com/yccft/article?mid=2246
如果你想致富，就要少工作，多賺錢。為了做到這一點，你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿，風險也相對較低。由於大部份blog友們都比我年青，我的故事可能有些outdated，所以我用我姪仔的例子(今年30歲，05年一月開始買樓收租)來說明買樓收租槓桿的威力，大家可能會有一些體會。
我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低，我姪仔有幸在朋友的computer firm 做programmer，努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身，遺下每人40萬遺產給每一個孫，作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試到財務槓桿的威力，從而走上快車路。 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時，我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔，以113萬買了一層400呎在中環Soho區escalator旁的舊樓，比3成首期34萬，餘款7成79萬供10年月供 $7800(3.5厘)，並跟着以$6500租出。07年 3 月銀行估價升值至185萬，他於是re-mortgage層樓按 7成130 萬，130萬減銀行欠款70萬 = 60萬 cash in hand。130萬供15年月供 $10200(4.85厘)。新簽租約加租至$8500。 套了60萬 cash 之後07年4月購入帝后華庭220萬464呎單位，首期3 成66萬，餘款7成154 萬供15 年月供$12000 (4.87厘)，並跟着以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335 萬，他於是re-mortgage層樓7成234 萬，234萬減銀行欠款145 萬 = 89 萬 cash in hand。234萬供25年月供 $10500(2.45厘)。新簽租約加租至$12800。 套了89萬 cash 之後08年6月購入奥運站帝柏海灣487萬645呎單位，首期1成半73 萬 另 20 萬 (佣金，律師費，按揭保險費,stamp duty) total 93 萬，做 8成半按堨 414 萬 供 25 年，每月供款 $18500(2.5厘計)。帝柏收樓之後估計以 $19000租出(將會出租一年然後收回自住)。 現Soho層樓最新估價260萬，帝后最新估價335萬，帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬，這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額，而且風險會好大。實際供款$(10200+ 10500 + 18500) = $39200 。租金收入$(8500 + 12800 + 19000) = $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓，我姪仔其中2層(帝后華庭和帝柏海灣)都是和女友一齊夾份買，而帝柏海灣是預備下一年年尾結緍之後自住用。這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例，在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力，以上實例可以作為參考。(會有一些補充，下一篇待續。)
如果你想致富，就要少工作，多賺錢。為了做到這一點，你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿，風險也相對較低。由於大部份blog友們都比我年青，我的故事可能有些outdated，所以我用我姪仔的例子(今年30歲，05年一月開始買樓收租)來說明買樓收租槓桿的威力，大家可能會有一些體會。
我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低，我姪仔有幸在朋友的computer firm 做programmer，努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身，遺下每人40萬遺產給每一個孫，作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試到財務槓桿的威力，從而走上快車路。 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時，我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔，以113萬買了一層400呎在中環Soho區escalator旁的舊樓，比3成首期34萬，餘款7成79萬供10年月供 $7800(3.5厘)，並跟着以$6500租出。07年 3 月銀行估價升值至185萬，他於是re-mortgage層樓按 7成130 萬，130萬減銀行欠款70萬 = 60萬 cash in hand。130萬供15年月供 $10200(4.85厘)。新簽租約加租至$8500。 套了60萬 cash 之後07年4月購入帝后華庭220萬464呎單位，首期3 成66萬，餘款7成154 萬供15 年月供$12000 (4.87厘)，並跟着以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335 萬，他於是re-mortgage層樓7成234 萬，234萬減銀行欠款145 萬 = 89 萬 cash in hand。234萬供25年月供 $10500(2.45厘)。新簽租約加租至$12800。 套了89萬 cash 之後08年6月購入奥運站帝柏海灣487萬645呎單位，首期1成半73 萬 另 20 萬 (佣金，律師費，按揭保險費,stamp duty) total 93 萬，做 8成半按堨 414 萬 供 25 年，每月供款 $18500(2.5厘計)。帝柏收樓之後估計以 $19000租出(將會出租一年然後收回自住)。 現Soho層樓最新估價260萬，帝后最新估價335萬，帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬，這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額，而且風險會好大。實際供款$(10200+ 10500 + 18500) = $39200 。租金收入$(8500 + 12800 + 19000) = $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓，我姪仔其中2層(帝后華庭和帝柏海灣)都是和女友一齊夾份買，而帝柏海灣是預備下一年年尾結緍之後自住用。這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例，在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時，我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力，以上實例可以作為參考。(會有一些補充，下一篇待續。)
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