王志纲：我看中国房地产

本文根据2008年4月记者在广州就有关房地产问题对王志纲的访谈编辑整理。

围绕房价，房地产宏观调控的话题，这些年一直备受关注、备受争议。如何看待中国的房地产，年初我谈到一个观点，套用一个说法，叫做：伟大的博弈开始了！

市场经济说一千道一万，实际上就是一种买卖双方力量的博弈。主动权掌握在哪一方，哪一方就有话语权。这些年由于中国许多城市，特别是大中城市的房地产一直处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开始企稳并出现下降的趋势。一夜间买方由被动挨宰，到开始有了讨价还价的主动权。市场这种僵持和逆转的局面是房地产各种相关力量搏弈的结果，通过搏弈寻找新的市场平衡。我预测，房价还要降，其结果是至少消灭三分之一的地产老板。

从价值规律的角度讲，应该是价值决定价格，但实际上当供需差距过大时，会出现价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会矛盾。所谓房地产宏观调控，就是要控制这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地发展。具体来说，就是调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，显然是由于卖方掌握了主动权，而造成这种情况是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。

去年底在广州的一次地产演讲——“房地产的冬天”中，我曾分析：大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？因为是杯水车薪。有五把斧子劈柴烧火。哪五把斧子？这就是：除正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费及恐慌性购买。

五把斧子劈柴烧火，促成高房价

第一把斧子——正常消费
从98年起广东的住房几乎一夜之间就商品化了，人们结婚生子需要买房，而更多的是先富裕起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件，使得广东的商品房市场最先发展起来，成为竞争最充分，最成熟的市场。很长一段时间都是买家市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这就锻炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计，更要精心打造，还要严格控制成本，不断给楼盘添汤加料。正当广东的发展商们竞争白热化，为两三千的房子花大工夫的时候，北京的地产商们却仍旧可以坐在家里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给各个机关、部委。其后，在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。其后随着福利分房的终止，人们靠单位分房的观念逐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开始升温。

第二把斧子——投机性购买

从2001年底——2002年开始，第二把斧子加入进来了。
在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，早在房地产市场里面闻到了赚钱的机会。开始是温州炒楼团，后来引来了山西的煤老板，一直到后来深圳人也加入进来。总之那些先富起来的、有了闲暇资金的这些人，看准炒卖房子是一个获取暴利的途径。从此，这些所谓游资开始在各个城市中活跃起来，2003—— 2004年达到一个高潮。

2002年温州商帮在广州开会，请我去做报告。报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我聊天，他们最感兴趣的问题，一是说：王老师你接触上亿身价的大老板很多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万，少则一两千万的人，你看什么样的行道，来钱最快？第二，你现在深入很多城市，能不能告诉我们，哪一个城市最容易把它炒起来？
2001年他们曾首战上海，上百人坐满几车厢，浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价才每平方米才3000多元，他们说不象是去买房，而是集体去拣金子。很快到2004年，上海的房价就升到了8000多。

大城市炒完，他们又转入一些中小城市，市长书记非常欢迎，希望他们把当地房价带起来。有一段他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，房价马上就应声而涨。2004年他们又转到山西炒煤窑，而山西的煤老板因为钱来得太多、太快，步他们的后尘，开始纷纷进京买楼。传说他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商专门跑到山西去请他们。

其次是深圳，这样的例子我见过很多。我一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久房价果然还在涨。

总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，往往也影响了正常人的思维，搞得连正常人都怀疑是否自己不正常了。这说明中国的房地产病了，中国的市场病了。

第三把斧子——投资性购买
投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。上次我见到上海的一个朋友，说是在北京买了价值五个亿的房产。我很吃惊，问他买那么多房子干啥？他说由老婆在管理，为此还专门成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有百分之十就不错了，百分之九十闲置。但房子不仅保值还可以升值，比存钱强，很多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

难怪像北京星河湾这种天价豪宅，一直销售得很好，北京有钱人真是太多了。虽然房子几乎都已售完，但其中80%的房子都是闲置，两年来入住的人很少。这真是资源极大的浪费，但业主似乎并不在乎，房子升值数目巨大，租金都是小意思。这个现象也说明中国的房地产市场病了。一边是大量的房子闲置，有人上亿的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。

第四把斧子——超前消费
眼看着房价节节攀生，人们买房的计划不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，关于一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话：中国老太太说，我死之前终于买了房子；美国老太太说，我死之前终于还清了贷款；中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。

在今天的中国，这个故事已经完全不适用了。现在中国在买房上的超前消费比国外有过之而无不及。我们工作室很多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都嘲笑他太着急，买贵了。没有想到，类似的房子现在价钱翻了两番。不仅自己可以住一套，转贷后还可以多出一笔钱再供一套房子用来出租。而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子了。当理性的人们发现自己吃亏了，事实教育了他们，早买早得利，谁还去相信政府，相信市场？于是“唤起工农千百万”，把未来的钱投在房子，超前消费，超前享受成了共识，不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买
再后来，当房价在几股力量推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌。使得根本无能力买房，或者本来没考虑买房的年轻人，在家里人的催促下，也加入了进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和未来的钱都投在了房地产市场上，因为大家担心，按这个趋势涨，再不赶紧买，日后恐怕一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉了，老丈人，老丈母也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久遇到他，我说你爹妈没有房子了怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么庞大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？

五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？并由此造成中国地产特有的一些怪现象。

引人深思的房地产现象

回顾房地产十年发展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开始，中国终于走上了承接市场经济的房地产发展之路，那个时候房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速发展，特别是近两年的超速发展，我们回头来看，会发现几个引人深思的现象。

一个奇特现象是：城市中大批被抢购一空的高档楼盘空置；而大多数老百姓因买不起房子而怨声载道。

随着房地产市场的开放，福利分房停止，在没有基本住房保障的情况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽提供极少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成了房奴，而弱势阶层对住房更是连想也不敢想。

1997年房改时也曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，在随后的发展中更是提出中国的住房保障体系应该是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过住房市场来解决。第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

但是实际上由于政府的缺位和商人的逐利，开发项目几乎都盯着20%的富裕人群，有地产老板还公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应该由政府来解决。虽然他说的是实情，但是嘴太臭，引来一片讨伐之声。

由此造成了这种怪现象，大批被抢购一空的高档楼盘空置成了鬼城（老百姓对那些没人住，晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也只能望房兴叹，生活在居无定所的紧张与焦虑之中。提到房地产问题，社会上一片骂声。

香港和许多西方国家是通过廉居房，廉租房的公房制度，解决贫困人口的居住问题，社会通过类似的第三次分配，提供基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去买单。随着矛盾的累积，住房问题已经不单是经济问题而逐步演变为一个敏感的政治问题。所以作为调控的一个措施是，政府准备要负起责任来，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

另一个奇特现象是：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的行业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成了社会宠儿，大众明星；引得各行各业的企业纷纷涌向房地产。

伴随房地产的暴利，十年牛市的黄金岁月，房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界，这些人不仅说话占地方，大则，想搬中央政府的方向盘；中则，成了超级明星，意见领袖；小则，挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此热闹，如此娱乐化，吸引了如此多的追星族；哪个行业嘴巴这么大参政欲这么强。

一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太容易，有点飘飘然；再有些是吃饱了撑的，钱烧的慌。照道理地产商们赚了大钱，应该跟鬼子一样，“悄悄进庄，打枪地不要”。但他们得了便宜不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。也正因为如此，地产商似乎整体形象不佳，成了“人民公敌”，舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。

比起房地产，不少行业竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的企业放下老本行，也纷纷杀入房地产。因为三百六十行与地产商一比，觉得自己那事简直就不是人干的，谁都想在房地产里插一脚。华为曾经有这个打算，联想、海尔也想试探试探。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，在这种大潮下，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个洼地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担心地对我说：现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。这个时候，中央也看出了问题的严重性，才有所谓的宏观调控。

第三个现象：可称得上是最后的疯狂，在宏观调控的大形势下，曾经出现过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨。各城市中新地王不断涌现，甚至一度出现面粉贵过面包，地价高过周边楼价的怪现象。

为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？

其实他们心里都有一本帐，我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们判断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，肯定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。开发商受利益驱使，都希望大量囤积土地。

那么在这个竞赛中，土地方——政府是怎么想的呢？

政府对地产商圈地不仅是乐观其成，而且是积极促成。可以说在当今中国快速发展的过程中，没有哪个行业，像今天的房地产业一样，跟政府有如此密切地、千丝万缕的联系。我国现行的是中央和地方分税制，而在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。在这种运营模式和考核方式下，今天中国出现的很多问题，都有点像是搬起石头砸自己的脚。一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP的增长来衡量地方官员的政绩。其它各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。在这种背景下，难怪各路诸侯从政绩考虑，都要GDP挂帅。而让GDP增长，最直接、见效最快的办法就是充水放大。

打个比方，一个城市当房地产均价每平方米五千的时候，摊到每个人头上，也许这个城市的人均GDP只有三千美金，而当房地产价格涨到两万的时候，财富没有任何增加，但是摊到每个人的头上，可能人均GDP就是八千美金，总之可能一夜之间就翻了几番。真是坐地日行八万里。

房地产的泡沫化，可谓省力而又见效快的增长途径。从自身利益出发，各路诸候都乐于见到本地房地产涨价。同时土地可以说是地方政府的第二财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做很多事情，包括绿化亮化，炫耀性的建筑，许多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路官员对房地产的增长习以为常，就像吸了毒品一样，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。

所以我曾开玩笑说，恐怕最简单也是最有效的调控办法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽，至于用什么手段调控房价，你不用操心，他们自然会有办法。

拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来？

金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力量。
98年以前，城里的房子两千块钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，因为必须一次拿出一大笔钱。自从银行参与到房地产中来，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家提供按揭，另方面又放开给口子给开发商贷款。

银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最安全、相对可靠而且稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地做抵押，买房者有房子攥在银行手里。就算出现最坏的情况，类似美国的次贷危机，后面的烂帐是后任的事。大家多是短期行为我行长任期五年，铁路警察各管一段，先把我在任时的收益做上去。相当于一列火车正跑向悬崖，如果控制不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍然在争抢座位、争夺名次。

还有，资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为本来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。

面对这个十年牛市，开发商用黄铜去买地，买地盖出的房子去换回了黄金，本来已经利润够高的了，但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢？就是到香港上市。我经常说一个段子，传得很广，我说：做产品就像卖鸡蛋，做企业是卖母鸡，上市在资本市场是卖母鸡的生蛋能力！具有很大的想像空间。

碧桂园就是一个例子，拿五千万平方米土地到香港上市，香港那些投行，不知道是真傻还是假傻？他们给土地估价的参照概念，似乎不是中环、就是铜锣湾，其实很多国内地产商为了上市是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的“大佬” 作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场，果然一下子捧出了一个金娃娃。这个首富出现以后，榜样的力量是无穷的，那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了，还等着换钻石。2008年仅2到8月，排队在香港上市的中国大陆企业就将近二十家，简直是山阴道上应接不暇。而春节过后，由于调控力度加大，形势急转直下，才使得这些急等着上市的地产企业放慢了脚步。

不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。所以地王不断刷新就不足为奇了。在多股力量的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。

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伟大的博弈开始了

宏观调控尽管喊得响，但很长时间难以奏效。房地产是否过热，争论了很久，直到问题越来越严重，才逐步引起注意。恐怕考虑到四面八方的利益，调控的力度始终有限，同时受到各方利益的制约，调了三次也没能调下来。由于老是只见楼梯响，不见人下来，不仅许多开发商不相信政府会动真格的，始终撑着价格不降；老百姓也从观望到失望，再到观望，半信半疑。如果就这样半途而废，恐怕政府再难取信于民。

国庆的时候，我开始预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果，一是股市的泡沫随时会戳破；另一个是楼市也会出“问题”。一些朋友问我对形势的看法，我说赶快卖股票。之后他们问我：你不炒股怎么看得那么准？我说正因为我既浸泡在市场中，但又不具体操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清楚，才能作出正确的判断。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不相信鼓声会停，二是认为自己肯定不会是最后一个，都希望自己得利而把危机转嫁给别人。

我当时一是感到股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；二是认为十七大后中央解决了内部的权利分配问题，胡锦涛开始走到前台来抓调控的问题，力度将会逐渐加大；三是美国次贷危机对全球经济的影响正逐渐在中国显现，加上通货膨胀的威胁，已经到了不得不动真格的时候了。果然，这以后行情迅速出现逆转，从极端的疯狂开始转向理性、审慎，甚至是出现悲观。在这种背景下，买家与卖家，伟大的博弈开始啦！

楼市的逆转，终于使买卖双方的决定权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了：一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；第二把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也暂时放下了，年轻人不着急了，要等一等，看看再说；最后，市场一平静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，如果不是急等着住，恐怕也会等等看。现在很多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。显然在买方与卖方的搏弈中买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少发展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人席的准备，现在只来了十个人，他们怎么办？

企业要准备过冬

我一直讲要准备过冬，现在冬天才刚刚开始，数九寒天！俗话说：一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……。现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会出现卖儿卖女卖青苗的惨状。很多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快卖儿卖女卖青苗吧。有人问我，王老师，有那么严重吗？怎么个卖法？我说：整体卖，也许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看，冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束所有人搞房地产都赚钱的局面。让真正的强者成长壮大起来。

我经常讲一个故事：我在内蒙古当记者的时候看到一个现象。本来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，必然造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调节了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后很多瘦弱的羊吃不到草都死掉了，只有非常强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90％的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今天房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今天的严冬中生存下来。

万科就很狡猾，作为带头大哥带头出逃，现金为王。他们的思路很清晰，腾出空间兼并收购，继续做大。而且据说为以后扩大规模准备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，控制成本提高效率，迅速扩张。所以现在他说让大家不要买房，是杀人一万，自损三千，你们死了，我才能活得更好。

政府面对考验

房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我政府过去很大一部分收入是靠卖地，现在少了一大块收入会有麻烦，调控是否会因此而有所松动。我认为这是存在的，地方肯定会给中央施加压力。

这就要看中央调控的水平了。如果屈从于所谓的各种利益集团，因小而放大，那就不是大政治家了，相反倒是应该利用这个机会，重新确立新的科学发展观、政绩观和考核体系。危机、危机，只有危险，才有机遇。在疯狂的时候，很难拦住狂飙的野马。所以我经常讲市场经济当水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住；而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要整一个海盗船通过也不容易。所以很多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之二、三不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年发展不断加速，反而又累积了越来越多的问题，可以说百病丛生，问题非常严重。带病运行的中国号高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。

况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的：牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗？当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去，现在就是这么回事。

这次我在广东期间，媒体采访我，我讲：今年对中国来说是一个坎；未来三年，对广东是个坎，我说你们可以把我的话记录下来。

为什么说未来三年对广东是一个坎呢？我说，现在广东已经面临一个问题，叫天谴，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必须进行产业调整，调整是找死，不调整是等死。找死说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。现在你不想调，现实已经是走不下去了。首先从纺织行业开始，这次广交会已经很清楚了。全行业百分之八十破产和被兼并，也就是说广东已经逐渐放弃纺织市场，它已经转移到越南，向江西或内地转移。工人工资从八百块涨到一千八，内地人还不来。

今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要拼命阻挡，不然他们就彻底没机会了。为什么说是一个坎呢？因为各种矛盾交织到一起。一是内忧，二是外患。

外患就是全球对中国的打压，特别是欧美，妖魔化中国。这次中国火炬在国外的遭遇暴发的深层次原因，就是人家不服气。你中国这个过去的东亚病夫，凭什么现在竟然打到我们家门口来，抢了我们的饭碗；人家不相信你中国制造成本怎么可能比我低百分之五十？肯定是不遵守游戏规则。他们是端起碗吃肉（享受着中国提供的廉价商品），放下碗骂娘。我们中国用自己生态的毁坏、资源的耗竭，靠血汗工资制，把他们养得又肥又胖，倒过来人家还骂你。所以这种三高一低——高耗能、高排放、高污染，低效率的发展模式必须转变。

外患，特别是奥运能不能开好，对整个中国的确是一个前所未有的考验。开弓没有回头箭，但倒过来也提供了一次让外界认识中国前所未有的机会。过去我们的对外宣传很失败，没想到这次网民们自发地揭露西藏事件的真相，发挥了重要作用。还有这次抗震救灾信息的透明，也使得民心聚集。所以如果相信民众的判断力，给予更大的言论空间，说不定坏事可以变成好事。

内忧，就是很多问题交织在一起，包括通货膨胀，股市、楼市、产业转型等很多问题。两害相权取其轻，两利相衡择其重。小道理要服从大道理。其它都是成本，只有抓住根本才有结果。如果把握得住历史给予中国的这个机遇，胡锦涛将与毛泽东、邓小平一起，名留史册。苍海横流，方显出英雄本色。就看结果怎么样了。

金融潜藏着危机

有人担心地产商面临过冬难的问题，担心没有融资渠道，地产界会发生大问题。也许计划经济时只有一个渠道——银行。但到了今天，百川归海，民间有很多资金，银行和金融机构也发明出很多融资办法，钻国家管理的空子。今天我见到的一位投资公司的人，刚贷款给地产商5个亿。我问他钱从哪来？他说：很简单，代人理财，再通过信托公司贷给地产商，条件是15%的回报率。还有一种贷款，拿地产商的项目做抵押，20%的回报率，相当于高利贷，如果地产商无力还贷，我就收项目。曾经有个搞投行的人跟我说，我们是旱涝保收，收不到钱就收地。第三种办法更简单，投资方派个财务班子，对资金实行封闭式管理。现在社会上仍有各种资金在找出路，包括风险投资、国外基金、投资公司、个人存款等。说是银根紧缩，实际上在一些地方是外紧内松，有很多漏洞和空子。当然，继续往下走，就像任志强说的，先死的是银行，我看银行即使死不了，产生三分之一烂帐是可能的，但只要不崩盘，还可以软着陆。

我觉得，在一些房价很高的城市，跌40%很正常，整个中国反而可以退一步进两步，为持续发展蓄积后劲。到时不仅公司这些年轻人可以买房子了，还可以将一批混进房地产，本来就不合格的开发商驱逐出运动场。最后的结果，房地产回归本位，活下来的地产商擦干身上的血迹，掩埋好同伴的尸体，继续前进。伟大的搏弈开始了！你做好准备没有？