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August 20, 2008

未來兩年香港樓價「只會上升,不會下跌。」

Water | 19th Nov 2007 | 報紙報導 | (323 Reads)

(星島日報報道)近期成功測準股市調整四千點的瑞銀亞洲董事總經理陸東認為,香港樓市「已上直路,樓一定要買,未來兩年樓價冇機會跌。」

而且,樓價升勢會由豪宅轉向中下價的大眾化物業,故他睇好長實(001)、新鴻基地產(016)等地產龍頭股。同時認為收租股值博率高,看好太古A(019)、九龍倉(004)。

  陸東昨天出席一個投資講座時表示,雖然香港樓價由○三年至今已錄得七至八成的升幅,但較九七年仍有三成左右的折讓,他相信未來兩年香港樓價「只會上升,不會下跌。」

  他說,即使在香港經濟表現較差的九八年至○三年間,每年平均吸納的住宅單位達二萬四千五百個,但○六年新樓供應量僅得一萬二千一百五


十八個,所以難以滿足市場的需求,「這就是同區一手樓價大幅高於二手樓的原因。」在豪宅價格大升之後,下一輪將會轉向大眾化的物業開始「追落後」,例如太古城。他又認為收租股都可睇高一。

  陸東認為,三大原因支撐香港樓市向好:經濟好轉,工資水平上漲;通脹重臨,磚頭保值,銀紙貶值;未來兩年香港樓價只會上升,不會下跌。

  他說,「九七年要向銀行借貸買樓,息口是P+3,現在是P-3,買樓資金成本比過去便宜好多,亦反映銀行借貸需求相當低。」

  他舉例說,當年新地以每呎八千多港元的地價投國際金融中心(IFC)地皮,價錢之貴令同業側目,而今時今日,IFC每呎租金一百八十港元,足見投資回報強勁。

  陸東曾接觸過IFC的跨國企業租戶,他說,跨國企業的生產基地在中國,因為原材料及人工低;但企業的利潤入帳在香港,因為香港低稅制,他們完全能負擔昂貴的租金,這不是「賣白粉」,而是正正經經的盈利所得。

  整體而言,陸東認為,美國次按對香港的整體影響輕微,恒指今年的合理水平仍維持二萬三千點,明年恒指合理水平為三萬二千點,但如果香港樓價上升、港息向下,以及中國經濟向好、大量資金來港投資等樂觀因素全部反應出來,明年恒指最樂觀可見四萬二千點。

   近期股市異常波動,而著名財經分析員就經常在看好看淡兩邊調整其看法,左搖右擺,陸東形容,「三、四、五、六叔話市值幾多,那是沒有用的。因為大市短 期走勢會受資金影響,長期始終要看企業的盈利能力。」他說,如果股市升,就睇高幾百點;跌,就睇低幾百個,那不是分析員應有的所作所為。

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