品中資 內房股

《品中資》內房股吸引人的地方是股價波幅大，如果以專業的用語「啤打」系數計，內房股的數值是遠遠大於１的（等於１即是與大市同步，高於１是指升市比大市升得多，但跌市也比大市跌得多；如果低於１，即是升市時比大市升得少，但跌市時也比大市跌得少）。當然，我指的吸引，是對短線投資者而言。
上次提過，廣東內房股中，我的首選對象是碧桂園 （０２００７），主要原因是該股的營銷策略最能抵禦宏觀調控的衝擊。除了碧桂園之外，廣東其餘的內房股，實力最強的應該是富力地產 （０２７７７，下稱富力）和合生創展 （００７５４，下稱合生）。
在此可以先補一句，根據我的統計，很少內房股會受大型基金的垂青，當中只有我早前品評過的中國海外（００６８８）和華潤置地 （０１１０９），會是中國基金的持股對象。除此之外，碧桂園由於上市的時間較短，暫時未見大型基金會選此股，但富力和合生，則是少數中國基金會青睞的內房股。
如果單計富力和合生，知名度應該以富力稍勝一籌。但值得一提的是，合生早前曾經聘用為粵海集團搞債務重組的武捷思為行政總裁，不過，他已於今年一月辭職。
無論富力或合生，她們都是在廣東，甚至準確來說是廣州起家的，現階段廣州佔集團的業務比重仍高達四至五成，但她們兩家公司已經把業務逐漸擴展至北京 、上海 及天津 等大型城市。
剛才提到，論知名度，富力地產會稍為高於合生，部分原因是該公司的樓盤大部分都以富力命名，例如廣州富力中心、廣州富力城及富力現代廣場等。而合生除了少數樓盤是以合生命名之外，其餘都會用不同的名字，這一點在早期建立知名度時是頗重要的，因為在其他條件大致相約的情況下，大家都會傾向選擇知名度較高的一家。無論是選擇發展商，還是選擇投資上市的地產股，情況也一樣。
＊富力去年盈利水份重＊
正如富力和合生，兩者很多情況都非常接近。首先，該兩家公司過去五年的業績都是穩步上揚的，去年的盈利增長更高達１﹒５倍（富力賺５３﹒０２億元人民幣，下同）及１﹒３倍（合生賺３５﹒２億元）。不過，富力的盈利中有五成多是重估物業的公允值變動引致，並非實際的盈利收入，俗稱水份較高，所以，富力上年度的盈利質素其實不及合生。不過，論過去幾年的增長速度，又以富力稍為優勝。
另外，值得一提的是，無論富力或合生，她們的定位都是中高檔的物業發展項目，所以，整體毛利率相對較高，以上年度計，富力為３７％，而合生更高達４６％，反映抵禦宏調衝擊的能力會較高。
論土地儲備，富力有２６１７萬平方米，而合生則有２１１９萬平方米，算是富力又勝一籌。但這一點不重要，兩者之中，投資物業比重明顯以富力更優勝，現階段富力已有１５％為投資物業，而合生只有３％左右。這一點的分別，幾乎就成為我較為看好富力的主要原因。
＊合生市盈率只有６倍＊
不過，另一點令我對富力稍為不安的，就是該公司近年發展甚速，以至負債水平相當高，最新的資產負債比率達到７６﹒５％，而合生只有５８％。當然，以富力這類實力雄厚的發展商，只要物業銷售的情況保持理想，一段時間的高負債也是可以接受的。
但最微妙的地方是估值。現階段一般估計，富力今年在缺少特殊收益，如果樓價下跌，甚至會錄得重估物業的公允值損失的情況下，盈利或會顯著倒退，但合生的情況會稍好，倒退的幅度應該較少，如果作較壞打算，今年盈利倒退五成，則合生現階段的預測市盈率仍然只得６倍左右；但富力如果下跌超過五成，則預測市盈率會高達２０倍。因此，兩者權衡之下，以中短線角度看，在廣東內房股的第二梯隊中，我會傾向合生，８元以下確實可以一吼，跌穿５２周低位的７﹒２元止蝕，如果市盈率升至１０倍，可以上望１２﹒７元。《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》《品中資－李飛揚》廣東內房股，首選碧桂園（０２００７） (經濟通)7月24日 星期四 14:53《品中資》近日港股反彈，正好考驗內房股的實力。除了兩大龍頭中國海外（００６８８）和華潤置地 （０１１０９）外，我曾經提過另外１３隻曾經熱炒的內房股，但觀乎這幾日的反彈市看，真正值得大家留意的只有８隻（反彈力度最強），分別是富力地產 （０２７７７）、遠洋地產（０３３７７）、世茂房地產 （００８１３）、ＳＯＨＯ中國（００４１０）、雅居樂 （０３３８３）、中國奧園（０３８８３）、碧桂園 （０２００７）及合生創展 （００７５４）。
在上述８間較具實力的內房股之中，有５間都是在廣東起家的，包括富力、合生、碧桂園、雅居樂及中國奧園。而當中實力最強的要數富力、合生及碧桂園，因此，今明兩次我會先集中品評這三大廣東內房股。
在三大廣東內房股之中，我相信大家最熟悉的，非碧桂園莫屬。無他，因為她的品牌確實深入民心，那句「給你一個五星級的家」的口號，可謂膾炙人口。
事實上，撇除該公司主席楊國強於上市前，把股權轉讓予她的年輕女兒這種匪夷所思的做法；也撇除楊國強以一個白手興家的普通商人，竟然坐擁最大而又最便宜的土地儲備，以及最近他有意染指邵氏（０００８０）及電視廣播（００５１１），企圖晉身傳媒大亨等消息，我其實是稍為看好碧桂園的。
碧桂園的經營策略是在中國的一線城市近郊（早年主要在廣州），以及在其他二、三、四線城市，規劃和興建配套設施齊全的超大型住宅社區。用他們的講法是，以標準化的設計，務求快速開發、快速銷售，以提高資產的周轉率，並且以這個成功模式，複製到內地其他經濟高速發展的地區。
從這幾年的發展看來，碧桂園這種經營模式是成功的。目前，碧桂園總共有４５個發展中項目，當中２６個位於廣東省（８個位於廣州），其餘１９個分佈於湖南、湖北、內蒙、江蘇、遼寧、安徽及重慶。
＊能抵禦宏調衝擊＊
以上幾點都是其次，我看好碧桂園的其中一個重要原因是，該公司集中發展的二、三、四線城市，經濟發展處於起飛階段，但房地產市場則剛起步，意味著競爭少，樓價上升的空間較大，而且，碧桂園標準化的社區式地產發展模式，可以大大提高物業的吸引力，再配合龐大的宣傳攻勢，令到他們的物業銷售速度較快，對於中央實施的宏觀調控政策，所受的影響也會較少。
因此，從投資角度分析，該公司能夠在未來幾年維持穩定的增長，應該不難達到。事實上，今年以來，碧桂園的售樓情況非常理想，除了去貨速度快之外，價格也有上升。所以，我相信，碧桂園是今年其中一家盈利可以保持高增長的內房股（去年增長１﹒７倍）。
＊反彈目標看６元＊
不過，該公司股價仍然從去年的高位，大幅回落６８％（以我上次開始品評內房股計），甚至跌穿了５﹒３８元的招股價水平（昨日收報５元，近期最低曾見４﹒４元）。儘管這幾天已經顯著反彈，但碧桂園的預測市盈率仍然只得１０倍左右（證券界對碧桂園２００８年的盈利預測應該不會偏離太遠，所以，這個市盈率水平是可靠的），我認為仍有可追之道，反彈目標至少是６元。
當然，在這裡必須補充一下，碧桂園距離我心目中最佳內房股的標準還有一大段距離，至少該公司現階段仍有９３％業務來自住宅開發，其餘７％才是酒店、商業及物業管理等；儘管她受宏觀調控的影響較小，但經營風險仍然相當高，所以，現階段的碧桂園，只可以從追落後的角度視之。至於富力和合生的品評，下次再續。《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》《品中資－李飛揚》中國海外阿一，華潤置地阿二 (經濟通)7月21日 星期一 15:45《品中資》上日本 欄開始了內房股的主題，今日（２１日）再續。全周計，上周中資股微跌１﹒５％，但內房股的跌勢卻大於整體中資股，個別股份甚至下跌超過一成。隨著外圍市況回穩，我傾向相信，本周中資股會反彈，而個別內房股的回升幅度也會優於大市。
上次提過，１５隻熱門的內房股之中，以今年以來的表現分析，兩大內房股中國海外（００６８８，下稱中海）和華潤置地 （０１１０９）始終是大家的首選，無論長線持有，又或者中短線投機，都是最安全的選擇。既然如此，我似乎不能不為兩隻皇牌內房股再作一個簡單介紹，以及更新一下入市位。
一直以來，我都認為中國海外是內房股的一哥，華潤置地是阿二。經過今次跌市的考驗，又再證明我的看法沒錯。
就以最近期這次反彈計，中海的表現也優於華潤置地。以高位計的跌幅比較，中海少於華潤置地（前者三成七，後者五成三）；以預期市盈率作估值比較，中海低於華潤置地（前者１８倍，後者近２１倍）；以最新的股本回報率比較，中海高於華潤置地（前者２０％，後者只得８﹒５％）。所以，如果要二選一，我仍然會首選中海。
首先，中海經歷了９７金融風暴後，已將市場轉回內地，目前內地業務已佔公司九成的營業額及盈利，因此，中海已經是一隻不折不扣的內房股。最新的土地儲備高達２１７６萬平方米，足夠未來４－５年，每年至少２０％盈利增長的發展需要。
不過，唯一美中不足的是，中海九成盈利來自住宅，商業物業只佔一成，這種佈局會令中海的盈利波動性較大。管理層的目標是，力爭於２０１０年前，將投資物業的盈利比重，提高至兩成。基本上，我是信任管理層的能力，因為過去５年的業績表現，實在是有目共睹的。
我再強調，在內地市場，由於房地產的特性（特別容易過熱），只有擁有全國土地儲備，具品牌的公司，以及最重要一點，就是物業發展及投資物業並重的地產公司，才有能力抵禦來自市場及監管機構的衝擊。
＊１２元以下入中海＊
我上次品評中海時說過，如果該公司股價有機會再見１１元的話，肯定應該大手買入，結果，這次下跌的低位是１１﹒４元，未知大家有沒有買貨。但中海已從該低位反彈至上周五的１３﹒６元。我建議，這次應該將入市位稍為調高，如果再見１２元，應可大手買入；若不，１３元以下的中海，也可以分階段買入，跌穿１０﹒８元先行止蝕。
至於華潤置地，現階段，論規模、論盈利、論市值，她只不過是中海的三分之一，但華潤置地跟中海的最大分別是，她擁有較具規模的投資物業，現階段投資物業的資產值和盈利貢獻已佔集團總資產及盈利的兩成至兩成半。
所以，從風險角度，華潤置地是稍為低於中海的。不過，雖然華潤置地在投資物業方面做得不錯，但住宅發展卻只集中北京 和成都，現時兩地的項目約佔集團總盈利七成半，顯然未夠分散。同樣地，該公司管理層已經明確表示，除了一線城市外，未來會有計劃，及有部署地開發二、三線城市。
另外，值得一提的是，該公司希望將經營模式，從住宅開發加投資物業，演變成住宅開發加投資物業，再加客戶增值服務，即是一條龍式的經運模式，以突出公司跟其他發展商的差異之處，這是值得期待的。
＊１０元以下入華潤置地＊
不過，說到底，華潤置地的最大賣點，其實是她母公司的實力，因為華潤集團 在全國擁有極豐富的土地資源，最重要一點是，這些資源的成本較其他公司便宜，因此，華潤置地在經營方面享有很大的優勢。
正正由於這些原因，華潤置地的估值一向稍高，而近期股價又比中海為弱，因此，跟上次品評比較，我反而會建議大家稍為調低入市位，如果股價見１０元，可以考慮入市，並以１３元為中線目標價，跌穿９元先行止蝕！《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》《品中資－李飛揚》尋找最優質的內房股 (經濟通)7月17日 星期四 15:25《品中資》我記得，我在本欄曾經品評過兩隻中資地產股（下稱內房股），分別是中國海外（００６８８）和華潤置地 （０１１０９），因為基本上我認為，在現階段已在港上市的內房股當中，只有這兩隻才值得大家投資。
經過過去半年的急跌，大部分內房股都已經跌到四腳朝天，但這一跌，也正好是一面照妖鏡，照出誰是最優質的地產股。
我做了一個簡單的統計，首先挑出１５隻在早前股市壯旺時，最熱炒的內房股，比對一下昨日的收市價跟５２周高位的跌幅，發覺當中的１３隻，跌幅都超過六成，分別是富力地產 （０２７７７）、遠洋地產（０３３７７）、世茂房地產 （００８１３）、ＳＯＨＯ中國（００４１０）、上海復地 （０２３３７）、沿海家園（０１１２４）、雅居樂 （０３３８３）、中國奧園（０３８８３）、綠城中國（０３９００）、碧桂園 （０２００７）、首創置業（０２８６８）、百仕達（０１１６８）及合生創展 （００７５４）。當中跌幅最大的是中國奧園和合生創展，前者下跌七成八，後者也跌七成六。
但有兩隻的跌幅相對非常溫和，我所指的，當然就是我曾經品評的華潤置地和中國海外，前者下跌五成半，而後者更只下跌三成八。
＊奧園２００８年市盈率只有３倍＊
在預備這個統計的同時，我發現一個有趣現象，甚至可以說是奇景，因為跌幅介乎六成至八成的內房股，她們的２００８年預期市盈率都是低得驚人，其中跌幅最大的中國奧園大約只有３倍，而合生創展也只不過３﹒６倍左右。其餘的內房股也不過是４－９倍之間，驟眼看真的是滿地便宜貨。
當然，跌幅最少的華潤置地和中國海外，預期市盈率相對會較高，但其實，所謂高，前者只不過是１９倍，而後者更只有１７倍。這個市盈率水平在股市最瘋狂時，會被形容為筍貨。
不知是不是因為這個原因，近來碰到幾個朋友，都不約而同問起我對內房股的看法。可以肯定的是，經過這一跌之後，更強化我早前對內房股的觀點，但正因為很多朋友對內房股有興趣，所以我也多做一點功課，除了兩大龍頭內房股之外，在未來幾次，我也會品評一下其他內房股，因為不排除當中會有一些黑馬跑出，就算不是，我也不能否認，內房股確實很有吸引力，而且最適合短線投資者。
＊住宅商業並重才較安全＊
「房地產業已經逐步成為國家的經濟支柱行業，隨著國家現代化和城市化的進程，國民收入不斷增長，以及投資和消費需求的改變，將使內地房地產市場逐步向可持續、穩定、理性方向發展。內地房地產業正處於發展的黃金周期，從長遠看，內地房地產市場會有３０年左右的蓬勃發展期，但會出現發展不平衡，一些城市會出現不同程度的波動和調整，個別城市會局部過熱，而依靠全國性戰略佈局和擴大商業地產可以控制和平衡市場周期性的風險。」
還記得以上一番話嗎？這是中國海外管理層在２００７年中期業績報告中所說的，因為她代表了我對內房股的整體看法，所以我不厭其煩地在此重申一次。
我的意見是，內房股是一個很有前途的板塊，因為內地房地產市場才剛開始改革，加上國民收入不斷上升，未來的發展空間將會很大，但奈何購買物業的金額龐大，發展周期又較長，往往實用價值和投資價值會混和起來，從而形成地產泡沬，而中央為了民生著想，會傾向介入調控市場，結果加大了地產公司的經營風險，再而加劇這類股份股價的波動性。投資者面對這種情況，也會感到無所適從。
因此，從投資角度，大家應選一些規模較龐大，以全國性發展為目標，最重要是住宅和商業物業並重的公司，現時符合以上標準的內房股就只有中國海外和華潤置地。由於篇幅關係，下次我會再品評其他內房股。《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》品中資－李飛揚》高增長期未過，內銀股不能忽視 (經濟通)7月7日 星期一 15:32《品中資》近期港股再度下試低位，氣氛偏淡，內銀股更一度成為投資者拋售對象，但上周卻難得地傳來這批內銀股的「盈喜」消息，仿如雪中送炭一樣！
先後發出「盈喜」的內銀股包括工商銀行（０１３９８，下稱工行）、招商銀行 （０３９６８）及中信銀行 （００９９８）。三者之中，工行預期，上半年盈利增長超過五成，而招行則增長一倍，而信行更增長１﹒５倍。
但值得注意的是，工行首季的「盈喜」，最終是增長７６％，但上半年如果只是剛超過五成，則意味第二季的增長可能已經放緩；另外，招行也有類似情況，首季「盈喜」是最終增長１５６﹒６６％，意味第二季的盈利增幅也開始放緩；至於信行方面，由於首季沒有可供比較的數據，暫未知第二季的增長是否同樣放緩，但按照上半年的增長推算，該行第二季的盈利大約相等於第一季的數字。
事實上，我們最關注的，是今年下半年及明年，內銀股的資產質素和盈利能力，會否因為宏觀經濟轉差而變壞。不過，由於目前只有其中３家銀行的一個增長數字，其他資料欠奉，所以，暫時較難評論，等到稍後掌握更多資料時，我會再為大家分析。
＊趁機會調整投資策略＊
在此我想提一點，現時股市陷入低潮，但對於長線投資者來說，正是積極做好準備，尋找價值投資對象，迎接下一個股市升浪的大好時機。部分投資者，尤其是以投機心態入市的投資者，可能會因為當前股市不濟而心灰意冷，其實這樣很不智。
當然，我明白，投資與投機是兩種心態，投資是趁低吸納，而投機則是寧買當頭起，兩者沒有對錯之分。不過，我的經驗是，趁低吸納所賺的幅度，永遠都會高於不斷炒賣，進進出出。
所以，我的建議是，就趁現在股市淡靜，檢討一下自己的投資策略，分配多一點資金作中長線投資，只部留少部分資金，當股市壯旺時作炒賣之用（如果你真的想）。正如股神巴菲特所言「當別人貪婪時，你便要恐懼；但當別人恐懼時，你便要貪婪。」這才是致勝之道！至於筆者，我自當身體力行，以正面態度去研究發掘，為大家提供最好的分析和資訊。
另外，雖然我曾經指出，內銀股不是中資股之中的「頂級貨色」（競爭激烈，以及較受宏調政策影響），但從宏觀角度，在港上市的中資銀行股，全部都是有實力的大企業，加上高增長期未過，在目前市況下，反而不能忽視的選擇。
我曾經在本欄提過，分析國有銀行最主要的指標是壞帳率和淨息差；至於股份制銀行，由於規模較國有銀行小，所以，重點可以放在增長率方面。而一直以來，招行的盈利增長是股份制銀行中最強勁的一家，而其他指標，包括壞帳率及淨息差等，她也是名列前茅的。所以，從投資選股的角度，我一向鍾情招行。
我要強調，現階段我對招行仍然是非常看好；我也相信，客觀環境的變化，暫不足以損害招行的長線投資價值。
不過，我也在本欄提過，雖然信行是現時３家股份制銀行中，規模最小的一家，但她去年和今年首季的盈利增長其實也相當不俗，而其他衡量指標也絕不遜色，所以，信行是值得投資者存記的一隻內銀股。因此，今次我想藉機會品評一下中信銀行。
＊內銀股表現出色的三大原因＊
開始之前我想再補充一點，內銀股上半年表現出色，最主要基於三大原因：一是息差擴濶；二是非利息收入大幅增長；三是有效稅率降低。內地從今年１月１日開始實行兩稅合併，所得稅率由以往的３３％下降至２５％，其中中信銀行去年的實際稅率為３７％（受遞延稅資產減少影響），所以得益最大。
另外，上年度銀行員工薪酬不可列作支出，但新稅法容許僱員工資可列作支出，令銀行應課稅收入下降，也是利好銀行股盈利的一項額外因素。前兩者都屬於經營方面的情況，如果經濟環境沒有惡化，是應該延續的；但後者是非經常的情況，明年之後比較基準就會統一起來。
由於篇幅關係，下次我才正式品評中信銀行。《經濟通通訊社資深分析員　李飛揚》