大錢題 : 隱世油王 一億身家住美孚

香港遍地黃金，有錢不願為人知者比比皆是，但上市公司的年報，原來會揭露投資者的身家！
中石油最新的年報，刊登了兩名手持現值七千萬元中石油股份的散戶姓名。經本刊仔細調查，發現他們是一對居於美孚的退休夫婦，外間對他們全無認識。這對夫婦生活簡樸，計及其物業及鋪位，更有逾億元身家，是名副其實的隱世油王。
上月底，記者到美孚登門拜訪這名神秘的中石油股東凌芙生，應門是一位年逾七十的老伯，記者道明來意，並拿出中石油年報展示之後，他才自認身份並笑說：「年報居然有我哋名？咁賞面呀。」原來他雖然每年都會收到中石油的年報，但從未仔細翻閱，故不知自己竟榜上有名。
他 兩夫婦現有約六百九十萬股中石油，市值逾七千萬，「我咁多年嚟不斷買貨，其實到而家只係差不多打個和，所以唔會賣住，佢派息又幾好，咪由佢放喺度。」凌芙 生強調將股票轉為自己名下，收息時便不用被銀行或證券行「過水濕腳」；以中石油息率約四釐計算，他每年收息逾二百六十萬元；以自己名義收取，可省回逾萬元 的代收股息費。
香港上市公司的年報，只披露持股逾百分之五的股東，惟中石油自去年回歸國內發行A股後，須按國內上市規定，同時披露十大流通股的股東資料，因此○七年的年報，在十大流通股東一欄內，才有凌芙生夫婦的名字出現。香港投資者學會主席譚紹興表示：「佢哋轉咗自己名才會被揭發，否則存喺證券行，都會包含在香港中央結算代理人一欄，唔會出自己名。」因此很多同時在兩地上市的公司，其最大的流通股東皆屬中央結算代理人。
出身石油行業
凌 芙生買重中石油，並非只為收息，而是因為唔熟唔做，「我以前喺石油公司工作了幾十年，好清楚知道石油係必需品同好熟行情，我覺得中國嘅石油發展落後世界， 有好大進展空間。」現時國際油價高企，他卻認為難以持續，「當油價貴，自然會有人開發另類能源，從而減低原油的需求。現時已經有好多人開發風力、太陽能 等，所以我覺得油價都差不多到頂了。」
原來，他自六十年代初期，便在美孚石油當工程師，對股票的認識，亦由當時開始，「我在美孚做的時候，有個收買佬經常嚟收爛銅爛鐵，我同佢好熟，佢係一個股票迷，成日講唔停，我跟得佢多，都開始睇書研究，發覺股票真係幾好。」
他認為投資股票，一定要買有往績可循的龍頭股，所以從不抽新股，「因為睇唔到佢以前做成點，我覺得好多招股書都係吹水。」在股市打滾四十年，雖經歷多次股災，但卻未曾損手：「完全唔關我事！因為我唔係炒股，係長線投資，買嘅又係龍頭實力股，就算股價跌，遲早都會升番。」
他的投資期，往往長達十幾二十年，「我買新鴻基地產嘅時候，佢先幾蚊，揸到而家都未放。」所以他認為買股票，幾乎是穩賺。「只要有耐性，買優質股，基本上唔會有問題，我唔係要發達，我係要有系統咁積累財產。」
更重要的，是他用作買股票的錢全屬閒錢，「當年美孚母公司係全球第四大石油公司，在香港請嘅人，好少會炒，而且人工同福利都相當好。加上我無乜嗜好，好少使錢，自己份人工根本用唔晒，咪買股票當儲錢，由佢擺喺度囉。」
住 屋幾乎是香港人的最大負擔，但凌芙生卻倖免於難。美孚石油於六十年代，把油庫從荔枝角海旁遷往青衣，把原有地皮用作發展美孚新邨；八十年代初屋苑建成後， 油公司讓員工率先選樓，除樓價有一成七折扣外，還提供免息貸款：「唔使俾真金白銀，公司借錢俾你買樓，再每個月喺你人工扣少少嚟還錢。」
他當年還以三百一十萬元，買入美孚區內其中一個商場的大鋪位，間成六個鋪面出租至今，「當時我按咗手上啲股票，向銀行借錢買呢間鋪。買鋪無優惠，但我個鋪正正在商場門口，我睇好佢嘅前景。」二十年後的今日，不計每月六位數字的租金收入，該鋪位現已升值至四千二百萬元。
父母離異寄人籬下
由於凌芙生的股票和物業都買得早，隨着香港經濟飛躍，他雖一介打工仔，亦囤積了過億身家，但原來其身世艱苦。土生土長的他，父母在他小時候已離異，最初他與父親生活，但像大多數粵語長片一樣，遇到惡後母，「讀小學時，佢唔俾我讀書，阻咗我年半。」他遂轉投靠親戚家裡寄住。
凌芙生自小寄人籬下，朋友亦不多，只與書本作伴。他愛流連書店，站在書架前讀上四、五個小時亦不覺倦。閒時有點零用錢，便到嚤囉街買《讀者文摘》，「一蚊一冊，內容包羅萬有，仲可以學英文。」
他愛在書海浮沉，所以讀書成績相當優異，中學在香港華仁就讀，畢業成績全是優等，最後更獲獎學金到海外修讀電子工程。艱苦生涯自此完結，凌芙生笑言：「我開始工作之後，可以講得上係一帆風順。」
每日屋內散步兩小時
因 投資有道，凌芙生工作生涯比一般人短，二十年前已退休，現與結婚四十年的妻子及一隻貓居於逾千呎的美孚新邨，一子一女亦已成家立室。他說：「我好少老友， 所以唔多出街，平時主要都係睇書，咩書都睇。」除了每天朝早落街拿報紙外，凌芙生可以整天都足不出戶，「有時老婆叫落街買嘢咪去囉，但我好少自己話要去 街。」
多年的退休生活，沒有讓他培養出什麼興趣，既不養魚亦不好園藝。唯一是喜歡走路，但亦是在家中。他專程在木地板上用透明膠鋪出一條步行徑，「我以前都會打網球，但而家無了，淨係行路，每日固定快步行個半至兩個鐘。」
兩個小時，就這樣不斷由門口走到露台再折返，儘管樓下荔枝角公園景色秀麗怡人，但凌芙生說，「我喺屋企行，同喺下面行無分別，一樣呼吸新鮮空氣，但喺屋企可以睇電視，行完可以馬上沖涼，行到熱可以除剩條底褲，你可唔可以喺下面公園除剩條底褲吖？」
除 此之外，凌芙生其餘的時間還會做家務，「其實我請得起工人有餘，但無請，因為我認為一個人應該做運動，家務就係運動，所以屋企都係我同老婆自己打理。」事 實上，凌氏夫婦的生活沒有絲毫富戶色彩，家裡不見豪華裝修之餘，每件家具都非常平實，就連電視都是傳統大牛龜款式，「我只係一個好普通嘅普通人，只要住得 舒服就得。」說時，他穿着一套睡衣，躺坐在沙發上，一派悠然自得。
身家上億
資 產價 值
691.2萬股中石油 $7,105萬
美孚高層住宅單位 約$500萬
美孚商鋪 約$4,200萬
總計 約$1.18億
資料截至本週二。
揸30萬股江西銅上年報
除了中石油外，另一間同樣在中港兩地上市的江西銅，其○七年年報亦披露了四個散戶的名字，其中Yam Kam Ming的持股量僅得三十萬股，市值約四百五十五萬元，但已是十大流通股股東之一。
另一位榜上有名的Shou Yin Kiu，更完全不知道自己的名字為什麼會被披露，她說：「點會有o架，我又唔係董事又唔係乜！」後來更說：「都係上年嘅事了，今年等錢使，啲股票已經賣晒啦！」

資深投資者陳清白：買舊樓最划算

名人論點 資深投資者陳清白：買舊樓最划算
有樓收租的資深投資者陳清白，坦言現時比較喜歡投資唐樓舊樓：「一來銀碼細又回報好，二來可以博收購，如銅鑼灣、灣仔及筲箕灣一帶的舊樓都是不俗的選擇。大屋苑不是說不好，不過要好小心篩選，因為部分屋苑的回報只是一般，我覺得南豐新的600餘方呎，以及康怡花園(新聞 - 網站 - 圖片)的約千呎大單位都可以考慮。相信租金短期內的表現都會較穩定，反而樓價就略為偏軟。」
他早前以205萬元購入的灣仔菲林明道的700方呎舊樓單位，雖然花上20萬元為全屋裝修及添置家電，但日前成功以月租16,000元出租，包括裝修費後的整體回報仍達8.5%，相當可觀。

荃灣中心，是人所皆知的值租屋苑，以1個約400方呎的單位為例，現時樓價約120萬元，每月供樓約4,451元，而單位月租則約5,500至6,000元左右，個別優質戶月租更可達6,500元以上，可見荃灣中心的每月供樓金額，比月租最少低23.7%。


助理區域經理蔡詠玲說：「H CUBE樓價平，租金回報又高，閒閒都達5厘或以上，所以有不少收租客垂青，而且物業交吉盤少，開放式單位交吉盤只約10個，而1房戶交吉盤只有不足20個，用家要找平盤入市，就要與收租客鬥快。」
H CUBE現時最細單位，即374方呎的開放式戶，入場費約145萬元，一般150萬元左右已有不少貨揀。至於448及456方呎的1房戶，入場價則約165萬元。但想買2房戶的人士便要多加注意，因為現時2房戶的樓價，已升至215萬元或以上。

黎生
黎 汝 遠 沒 頂 後 學 識 忍經 歷 97 金 融 風 暴 洗 禮 ， 自 稱 是 火 鳳 凰 重 生 的 「 摩 王 」 ─ ─ 黎 汝 遠 ， 經 常 將 投 資 三 字 訣 ─ ─ 「 狠 、 忍 、 等 」 掛 在 嘴 邊 。 他 說 ， 這 三 字 訣 是 好 友 湯 君 明 所 贈 ， 他 自 覺 非 常 受 用 ， 因 為 ， 「 這 三 樣 投 資 要 訣 ， 我 一 樣 都 冇 ！ 」 97 年 前 曾 投 資 中 環 遠 東 金 融 中 心 大 賺 1 億 元 ， 金 融 風 暴 後 曾 考 慮 申 請 破 產 ， 黎 汝 遠 雖 然 見 慣 風 浪 ， 但 絕 非 目 中 無 人 。 他 坦 言 最 佩 服 兩 個 人 ， 一 是 資 深 投 資 者 湯 君 明 ， 一 是 炒 家 「 豹 哥 」 陳 清 白 ， 原 因 是 在 兩 人 身 上 ， 黎 汝 遠 學 到 投 資 竅 門 。 很 多 人 眼 中 ， 湯 君 明 是 炒 家 ， 但 黎 汝 遠 說 ： 「 湯 生 不 是 炒 家 ， 而 是 穩 重 的 投 資 者 ， 專 揀 靚 貨 ， 且 多 能 低 買 高 沽 ， 因 為 他 有 耐 性 。 他 總 是 叫 我 忍 一 忍 ， 說 樓 價 如 股 市 ， 『 捱 得 過 就 創 新 高 』 。 」 黎 汝 遠 受 湯 君 明 影 響 ， 「 現 在 我 都 少 貨 ， 但 就 多 靚 貨 ， 好 似 遠 東 金 融 中 心 。 」 至 於 陳 清 白 ， 黎 汝 遠 愛 叫 他 師 傅 ， 「 他 的 拿 手 好 戲 在 細 價 樓 ， 約 三 四 百 萬 的 單 位 ， 利 潤 一 樣 好 ， 因 為 他 的 入 貨 價 很 好 ， 全 都 低 於 市 價 入 貨 。 」 黎 氏 稱 ， 陳 清 白 常 叮 囑 他 別 亂 使 錢 ， 要 狠 心 拒 絕 游 說 他 的 經 紀 ， 黎 氏 亦 曾 聽 陳 清 白 意 見 ， 放 棄 投 資 個 別 樓 盤 ， 因 而 避 過 損 手 。 經 不 起 代 理 游 說雖 然 他 沒 有 透 露 是 哪 個 樓 盤 ， 但 他 說 ， 東 涌 映 灣 園 是 一 個 訓 。 他 本 來 無 意 買 入 該 盤 ， 湯 君 明 當 時 亦 叫 他 別 買 ， 但 經 不 起 經 紀 游 說 ， 他 掃 了 三 四 十 個 單 位 ， 結 果 卻 觸 礁 ， 最 後 蝕 了 千 多 萬 元 。 黎 汝 遠 說 ： 「 我 大 小 通 吃 ， 但 狠 、 忍 、 等 三 樣 都 冇 ， 有 時 經 不 起 地 產 代 理 游 說 ， 會 心 軟 。 」 不 過 ， 謙 虛 和 厚 的 性 格 卻 為 黎 汝 遠 帶 來 不 少 可 觀 利 潤 。 謙 虛 — — 他 認 為 投 資 要 量 力 而 為 ， 別 逞 強 ； 和 厚 — — 令 他 廣 結 良 朋 ， 「 做 1 億 元 的 生 意 ， （ 跟 代 理 及 銀 行 經 理 等 ） 就 有 1 億 元 的 關 係 。 」 他 認 為 ， 樓 只 是 硬 件 ， 軟 件 是 地 產 代 理 ， 「 結 識 多 些 地 產 代 理 ， 佢 畀 到 『 靚 貨 』 ， 就 係 錢 。 」 一 位 經 紀 朋 友 先 後 在 04 年 及 今 年 兩 次 叫 他 買 入 遠 東 金 融 中 心 ， 黎 汝 遠 聽 其 意 見 ， 結 果 分 別 賺 了 800 萬 及 1000 萬 元 。 太 古 城 重 拾 信 心除 了 有 筍 盤 關 照 ， 黎 汝 遠 坦 言 ， 在 最 困 難 日 子 要 向 家 人 借 錢 ， 大 屋 搬 細 屋 ， 幸 沒 遭 白 眼 ， 就 在 意 志 最 消 沉 時 ， 有 經 紀 鼓 勵 他 買 入 太 古 城 隋 宮 閣 一 單 位 ， 他 說 ： 「 那 次 是 好 穩 陣 的 投 資 ， 經 紀 才 叫 我 買 。 」 3 個 月 後 經 紀 叫 他 出 貨 ， 賺 80 萬 元 。 「 賺 得 不 多 ， 但 贏 回 信 心 。 」 所 以 他 說 ， 全 靠 貴 人 相 助 才 可 重 生 ， 貴 人 包 括 了 他 相 熟 的 地 產 代 理 、 銀 行 經 理 、 同 行 好 友 。 他 說 ， 「 輸 錢 不 要 緊 ， 只 要 有 人 際 關 係 ， 錢 ， 就 能 賺 回 來 。 」 炒 樓 三 要 訣綜 合 多 年 投 資 經 驗 ， 黎 汝 遠 認 為 ， 未 來 樓 市 向 好 ， 但 投 資 者 要 把 握 以 下 3 個 投 資 要 訣 。 看 時 勢 ： 觀 察 市 場 變 化 ， 抓 緊 入 市 時 機 。 黎 汝 遠 指 出 ， 豪 宅 與 細 價 樓 呎 價 發 展 不 平 衡 ， 部 份 租 值 及 地 點 接 近 的 豪 宅 與 細 價 樓 ， 樓 價 卻 相 差 逾 一 成 ， 故 認 為 豪 宅 升 幅 會 放 緩 ， 下 一 浪 應 該 到 介 乎 200 萬 至 500 萬 元 的 細 價 樓 漲 升 。 搵 地 標 ： 留 意 區 內 新 地 標 ， 因 為 通 常 新 地 標 建 成 後 ， 會 帶 動 周 邊 物 業 樓 價 提 升 。 一 如 以 前 時 代 廣 場 及 今 日 的 翔 龍 灣 。 不 過 他 提 醒 ， 重 建 傳 言 越 來 越 多 ， 要 留 意 消 息 真 假 。 量 力 而 為 ： 整 體 樓 市 仍 看 升 ， 但 升 幅 會 放 緩 ， 故 這 時 候 應 小 心 揀 盤 ， 「 永 遠 要 買 靚 。 」 即 升 值 潛 力 和 租 值 俱 高 的 樓 盤 。 不 過 ， 亦 要 量 力 而 為 ， 入 市 前 先 考 慮 可 有 能 力 「 上 身 」 （ 即 若 不 能 在 上 會 前 沽 出 ， 投 資 者 需 負 上 供 樓 的 責 任 ， 增 加 投 資 成 本 ） 。 他 又 說 ， 揀 樓 盤 最 終 目 標 是 看 升 值 潛 力 ， 但 若 租 值 高 於 把 成 本 放 在 銀 行 收 息 ， 就 如 安 全 網 ， 讓 投 資 者 可 以 轉 攻 為 守 。 像 年 多 前 ， 黎 汝 遠 以 265 萬 元 買 入 灣 仔 13 年 樓 齡 的 萬 豪 閣 單 位 ， 除 星 街 一 帶 人 口 急 升 ， 半 年 後 他 即 以 338 萬 元 沽 出 ， 賬 面 賺 73 萬 元 。

两三周看大势连跌卖连涨买

最近看到的一本好书"从亏损到赢利"反复主张要顺股指大势做投资!每当股指连跌两三周,则要先止损出来以防深套;只有当股指连涨两三周,才表明极可能形成上涨趋势,此时才能买股,而且只能买龙头板块!

如何成為偉大的投資者

Acutally, the best time to buy is when everyone else is selling.

前不久網上流傳一篇文章《如何成為偉大的投資者》，作者馬克•塞勒斯認為，“至少有7個特質是偉大投資者的共同特徵，是真正的優勢資源，而且是你一旦成年就再無法獲得的。事實上，其中幾個特質甚至絲毫沒有學習的可能，你必須天生具備，若無就此生難尋。”　　　　第一個特質是，在他人恐慌時果斷買入股票、而在他人盲目樂觀時賣掉股票的能力。　　第二個特質是，偉大投資者是那種極度著迷於此遊戲，並有極強獲勝欲的人。　　第三個特質是，從過去所犯錯誤中吸取教訓的強烈意願。　　第四個特質是，基於常識的與生俱來的風險嗅覺。　　第五個特質是，偉大的投資家都對於他們自己的想法懷有絕對的信心，即使是在面對批評的時候。　　第六個特質是，左右腦都很好用，而不僅僅是開動左腦（左腦擅長數學和組織）。　　第七個特質是，在投資過程中，大起大落之中卻絲毫不改投資思路的能力。　　　　馬克•塞勒斯強調，“最後、最重要的，同時也是最少見的一項特質，對於大多數人而言幾乎是不可能做到的。當股票開始下跌，人們很難堅持承受損失而不拋出股票。市場整體下降時，人們很難決定買進更多股票以使成本攤薄，甚至很難決定將錢再投入股票中。人們不喜歡承受暫時性的痛苦，即便從長遠來看會有更好的收益。很少有投資家能應對高回報率所必須經歷的短期波動。他們將短期波動等同於風險。這是極不理性的。風險意味著你若押錯了寶，就得賠錢。而相對短時期內的上下波動並不等於損失，因此也不是風險，除非你在市場跌到谷底時陷入恐慌，被損失嚇得大亂陣腳。但是多數人不會以這種方式看問題，他們的大腦不容許他們這麼想。恐慌本能會入侵，然後切斷正常思考的能力。”　　　　我們來看巴菲特怎樣建立部位：1970年到1972美國股市大漲三年，之前清盤的巴菲特不為所動，眼看著大盤漲了40%；1973年和1974年股市暴跌40%之後，他才進場，買了華盛頓郵報；1987年10月19日星期一，美國股市崩盤，次年巴菲特開始買入可口可樂；1999年網路股時代，巴菲特只賺了0.5%，大大落後於大盤21%的漲幅，結果三年大盤跌了一半，巴菲特還賺了10%；2003年中國股市走熊，巴菲特以1元多港幣買入中石油，2007年以12元多港幣賣出；如今次貸危機。年報顯示，巴菲特再次大跌大買，在2007年買入了160多億美元的股票，增幅近70%以上。　　　　建立部位，是投資迴圈的第一步，好比是播種，一年四季在於春，不能錯了時節。建立部位的春天，就是下跌過程中的黑暗時分，因為風險在下跌過程中釋放，風險在上漲過程中凝聚，為何要把部位建立在風險凝聚中呢？上漲過程是一個收穫的季節，不是播種的季節。　　　　在黑暗的時候建立部位，是“痛苦”的，股價還可能會跌，但相比其他人在幸福時節所建的部位，要便宜很多了。許多人不願意承受“痛苦”，喜歡在上漲過程中建倉，由於缺失“痛苦”的體驗，他們不懂得幸福時節的來之不易，不懂得回檔的“痛苦”是小菜一碟，不斷地丟失部位，不斷的追漲建立，結果成本遠遠高於那些早先願意承受“痛苦”的人所建的部位，最後嘗到的“痛苦”才是真正的：叫做反了。　　　　熊市是漫長的，建立部位也應該是一個漫長的過程，要極度耐心，分批進行，直到牛市來臨。先苦後甜，是一個順序，道理誰都懂，人性卻難移。

未来还有得跌，现在还不是进场的时候, 熊市至少会超过3年

Jim Rogers:过去的十几天，我们经历了中国股市的崩盘，两三周内中国股市跌了20%，你要是从股市的长远利益来看的话，这样的一个跌幅就暗示着一个非常大的恐慌性的局面出现。从历史上来看，但凡有这种恐慌性抛售股票的情况，预示着股市正在接近它的历史最低点。”所以我刚才跟大家所说的，你们都应该照我所说的相反的方向去做。但是我相信中国的股市有可能已经非常接近底部了。但凡有股市在一周时间内跌幅达到15%的时候，就给了一个暗示是市场有可能已经接近底部。但是这个底部的建立有可能需要六个月的时间，也有可能需要一年的时间，这就很难说了。
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金岩石：根据中国股市牛短熊长的规律，熊市至少会超过3年，这轮熊市可能还要持续2年多。我不建议投资者现在抛出股票，相反，在熊市应该买入股票，等到牛市再抛出。入市的时机正在出现，投资者应准备入市，但不要急于入市，不抢反弹，逐步增持，长期抗战。
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冯仑预测，由于政策规则和预期逐渐明朗，人均GDP在4000美元的城市，明年下半年开始房地产市场将重回正常运行轨道，房价每年会上涨5%至10%。而对于深圳、北京和上海这些人均GDP达到或超过8000美元的城市，房价下跌压力将长期存在，楼市将开始向中央商务区等商业地产转型.
-------------------------------------------------------------------http://www.wretch.cc/blog/jeysafe&category_id=2272473据彭博社7月7日报道：美国投资大师麦嘉华Marc Faber认为，那些吃定中国暴跌股市将反弹的投资者恐怕将遭受更多损失。麦嘉华被称为“末日博士”，在 1987年“黑色星期一”股市崩盘暴发前，他曾告诫投资人抛光手中所有美股；此外去年八月他也曾成功预测出美国将步入熊市。
　　麦嘉华的预测与中国众多股评家大相径庭。这些分析师普遍对中国股市行情看涨，尽管自07年10月股市见顶至今大盘股指跌幅已近51%。来自彭博社的数据显示，“买入信号”仍占所有荐股信息的三分之二，这种情形自市场见顶以来就未曾变过。麦喜华在曼谷接受采访时表示他不会继续买入。他认为市场泡沫破裂后，只有当人们完全弃市或发誓再也不踏进股市时，股市才会真正见底。而眼下人们仍然在担忧会不会错过了下一波行情。中国是全球第四大经济体，今年一季度经济增长率达10.6%。这是连续第9个月增长率超过10%。然而屡冲高峰的油价却影响了收益，08年前5个月中国公司收益增长的步伐只是去年同期的一半。与此同时通货膨胀在今年头5个月达到8.1%，创自1996年以来之最。麦嘉华同时表示中国股市可能出现暂时的触底反弹，并预测反弹幅度将是20%到30%，但他本人不会对此下注，相反会将其用作抛售的良机。
新兴市场还不能进场－可买进跌幅最惨的航空股抢反弹，回档颇深的新兴市场能否买进，大师斩钉截铁说：未来还有得跌，现在还不是进场的时候！

336 华宝－中国香精市场的垄断者, 可口可乐型企业?

revenue 14.19y <---10.13y (+40%)
profit: 8.6 <--- 5.6 (+52%)
profit margin: 60%
ROE: 44%
quick ratio: 3.6
eps: 0.28 PE at 6.8= 24

烟用香精的销售收入达到了港币1,239,883,000元，较去年同期增长了37.7%. 中国十大卷烟企业已经全部成为本集团的最终客户。中国八大最驰名的卷烟品牌已经全部选择了本集团作为烟用香精的核心供应商

食品香精的销售收入达到了港币171,101,000元，收入同比增长了69.5%.直销占销售比重从去年的约20%上升到今年的约25%。本集团致力於与一批在中国市场上知名的国内外的优质最终客户建立长期合作关系，包括：法国达能、太太乐食品、雨润、维维、光明、康师傅、蒙牛、伊利、屈臣氏、杨协成.

LINKS

香港大學亞太經濟合作研究中心
http://www.hku.hk/apec/macroforecast.htm

港股有用連結
http://hkstock.selfip.com/

金融數據月報
http://www.info.gov.hk/hkma/chi/statistics/msb/msb_b.htm

此外，亞洲經濟震蕩，處於調整期的港股市亦須面對資金撤走問題，屆時負利率、供應不足及收入增加等利好因素，亦不足以支撐樓市。

http://www.wretch.cc/blog/jeysafe&category_id=2272473
美国投资大师麦嘉华Marc Faber

巴菲特-房产租金回报率必须要高于同期银行存款利率

当楼市一片风声鹤唳时，投资客老陈仍然一副气定神闲的样子。
　　老陈是上海本地人，现在是一所高校的教师。2005年上海楼市滑坡之后，他开始介入房地产投资，至今已拥有七套房产，其中一套还坐落在陆家嘴(13.31,-0.32,-2.35%)黄金地段。
　　在深圳广州楼市出现下跌行情、京沪楼市也阴云密布的现状下，老陈却未像其他投资客那样急于抛售房产，他甚至都没有到中介公司挂出卖盘。实际上，老陈并非不关注楼市，相反，尽可能多地搜集上海楼市的信息依然是他每天的必备功课。
　　老陈的坦然源于他对自己投资原则的自信。“我认为，巴菲特的价值投资理论同样可以应用于楼市，如果在投资房地产时能够坚持价值投资原则，就不必在意短期内楼市的波动。”
　　老陈的楼市价值投资法则主要包括两方面：第一，在楼价相对合理时才进行投资，而所投资的房产租金回报率必须要高于同期银行存款利率，这是投资底线；第二，银行贷款要严格控制在自己的还款能力之内，这样才能避免楼市价格波动对自己的负面影响。
　　依照第一个法则，老陈在2005年上海楼市骤冷之时，成功低位“建仓”。“其实我一直很看好上海楼市，但之前楼市太热了，进场机会成本太高，寻找不到合适的‘买点’。2005年宏观调控政策出来，其后两年左右时间里，上海楼价一路下滑，买家的议价空间也不断提高，我认为‘买点’来了，于是就陆续买入房产，现在看来，是抄了一个底。”老陈笑着说。
　　说起来简单，但“建仓”的过程却让老陈颇费气力。为了满足自己的第一个投资法则，他花了很多时间来考察上海各个地区的楼盘，反复比较其地段、周边配套、生活环境的优劣，仔细计算各楼盘的现有租金回报率以及可能的上升空间，甚至还通过中介去了解已经持有这些房源的投资客的心态。老陈说，当时他和一些朋友组成了一个投资团队，从2005年底开始，他们花了大半年时间来考察和比较，最终才确定目标，其中一位朋友一出手就买了几十套。
　　老陈说，其实从价值投资的角度而言，楼市投资和股市投资有很多相似之处。股市投资讲究先板块后个股，楼市投资也是如此，选好了有潜在增长价值的板块，再在其中挑选性价比最高的房产，果断买入。他表示，自己和其他投资客有一点不同的是，很看重租金回报率。
　　而第二个法则则让老陈在高楼价摇摇欲坠时依然保持了良好的心态。“我的七套房子中只有四套是贷款的，而即便是贷款的那几套，我也保证了月还款额不会超过月收入的50%。其实基本上依靠租金，我就可以归还大部分的月还款，所以即便楼价短期下跌，我也不会有压力。”
　　老陈坚定地说，“我坚信，从长期而言，上海楼市的价格上升趋势不变，我会做一个长期持有的价值投资者。”
　　老陈也坦言，目前上海楼价的确有下滑迹象，不过如果上海楼市真的下跌了30%以上，只要能挖掘出符合他价值投资原则的房子，他会继续增持房产。(李良)

買樓收租就是用銀行嘅錢和租客嘅錢，另自己致富。

我在旺角已有一層放租, 83萬買入, 現租5千, 想問租金回報如何計算? 謝謝!

For example, if you already paid $300K (incl. 1st instalment, duty, lawyer, etc etc), the actual return to u should be 5000x11/300000=18.3%!!
If so, since you have to pay monthly instalment. It is about $3000/mth (70% mortage, 2.5% rate & 20 yrs instalment).Then your net annual income is $19,000(11x5000-12x3000). Therefore your actual yield is 19000/300000 = 6.3%, still good at this moment．

『窮人和中產階級致富之路充滿艱辛，因為他們想運用自己的錢致富。如果想致富，你需要學會如何利用別人的錢，而不是你自己的。』買樓收租就是用銀行嘅錢和租客嘅錢，另自己致富。銀行好難會借錢比你買股票(除非抽新股)買基金，但會借錢比你買樓收租(subject to 你有regular income)，而且按揭利息比personal loan嘅利息平好多，我諗唔到有咩野理由唔去借囉！租客係因為未儲到首期，睇唔通個市，或者personal reason所以每個月交租幫你供樓將筆錢消費掉，而generate唔到任何正現金流(當然如果租客將佢嘅saving投資係另一方面而又得到回報就另當別論)。以我今年年頭買的太子樓為例樓價150萬，我比咗細訂之後，我便re-mortgage我海怡層樓套150萬出嚟 ，然之後一筆過比哂太子樓嘅錢。150萬如果供25年每月供款$6729(2.5厘計)。收樓之後放租兩日便被花圃街花店老板娘租左，租金$7900，租金已經可以cover mortgage和差管有餘。買這層樓成本只是2萬(萬五佣金加四千律師費和$100 stamp duty)。其餘所有嘅錢全部都係銀行和租客比的，這層樓現時已升值超過10%，就算層樓無升值，租客每個月代我供的mortgage，有一半嘅供款$3000係代我還本比銀行的，這便是利用別人的錢致富的example。


有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麽辦，如果摸頂入市怎麽辦，如果D樓沒有人租怎麽辦，如果特然失去工作沒錢供樓怎麽辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行，而機會卻從身邊溜走，很是無奈！
我一啲都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，因為我都係咁做。在我買樓投資(三)寫過不要滿足於買一層，當afford得起，便要買弟二層弟三層etc。因為你需要不斷買入資產，才可以達到財務自由的目標。我說afford 得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短杪，一定要上會才安全。我買樓收租廿幾年，樓市的上上落落，息率和租金的升跌，不同類形嘅租客，都見過唔少，我的經驗是：-
加息便加息囉沒有怎麽大不了。我記得198X 年我試過按揭息率升到廿幾厘，於是自不然要節衣縮食，生活未又係咁過。喂！當樓價升就鬼死咁開心，供款加少少就鬼殺咁嘈，邊有咁著數架！
如果樓市的大勢係向上，中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點，賺10%、15%不要去看，賺50%才考慮。我91年買嘅海怡現時升咗4倍，01年中環區買嘅永利升咗3倍，05年中上環區買嘅嘉利和安榮都升超過一倍。有blog友說樓價跌20%點算，咁我啲樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉，銀行又唔會迫你賣，so what。樓價升跌反而係你increase 資產嘅機會，樓價升時便re-mortgage套錢，樓價回軟時就入貨，個遊戲就係咁玩。當然買樓收租長揸唔放，唔係呢個遊戲嘅目標，買樓收租只係一個過程，目標係適當時機賣樓賺錢，97年我miss咗一個套現嘅chance，嚟緊呢個樓市高峯期我一定唔會放過。
投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓，看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位，跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓，就算你層樓買貴咗好多，現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要，所以我買樓一定唔會高追。
D樓點會沒有人租。我出租咗廿幾年樓，都未試過無人租我啲樓。租金平d就一定有人租，有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。
特然失去工作沒錢供樓怎麽辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市，由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作，升職加薪，然後再re-invest。就算touch wood 你無咗份工，你賣咗你層樓都可以幫你渡過寒冬。
但買樓收租亦唔可以去得太盡，尤期現時通漲升溫，一定要量力而為。7成按揭最好，唔好做多過8成半按揭，除非要嚟上車自住。以我姪仔個case為例，一千萬assest之中有七百幾萬係負債，卽係等於做七成按揭，屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve 並打算increase到6個月for空租期and加息。這一個態度就正確喇！
買樓收租的theories and examples 已經教哂大家，有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買咗樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多，因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租嘅方法，normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇！其實Retire Young Retire Rich 最精彩嘅部份唔係提早退休享受人生，而係你退休後你發覺你嘅investment experience加你嘅asset所帶比你嘅現金流，會自然幫你揾到多過你退休前打工所揾嘅錢，而這些現金流係唔會因你退休而減少嘅！去到呢個step先至海濶天空，進入人生另一個境界！

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