万科 Vs 碧桂园

让我们给万科摊牌吧 万科300亿元市值时，我们开始投万科。现在万科依然值得长期投资。 其一，万科新提出的常年性目标是，发展速度“倍速”于行业。也就是，行业发展速度是30％，万科就要达到60％； 其二，万科在5到10年内，要达到5％的市场占有率。目前万科的占有率在1％左右。 其三，从地产行业的情况来看，目前销售竣工比依然远大于1。表明市场供不应求的情况还是很严重。 随着城市化和人口红利带来的强劲需求，未来10年房地产的发展速度将持续保持在GDP发展速度之上。 其四，2007年全国商品房销售面积约在7亿平方米，均价约4000元/平。2007年商品房的盘子在2.8万亿元左右。 万科2007年的销售收入将在500亿元左右，看见其占比在1.7％，比去年已经出现了很大的跃升。 假定5年后，万科市场占有率达到了5％。那么，5年后地产业的盘子有多大呢？ 以20％的增长速度看，地产业5年后（也就是2012年）的销售额将达到6.97万亿元。 而万科占比5%，即意味着万科的销售收入将达到0.35亿元，也即是3500亿元。 以两倍市值销售比计，万科在2012年的市值将达到7000亿元。 现在万科A股、万科B股市值多少？他们的潜力分别有多大？万科A股当前市值2300亿元，B股1540亿元。A、B股5年内升值潜力分别为3倍和4.5倍。
碧桂园的优势在于其丰厚的土地储备和低廉的土地成本，目前该公司拥有土地储备达1800万平方米，足够未来五年开发所用；而公司的土地成本目前不足楼盘售价的10%，这保证了足够强的盈利能力。不过目前市场对于碧桂园的发展也存有担心，认为其在广东以外地区的扩张尚未成型，而低地价成本的优势要在其它地区保持也有不小难度。
A股市场火爆的业绩浪还在继续高涨的同时，H股公司的中报也进入了一个集中披露期。8月27日，碧桂园控股有限公司（碧桂园，2007.HK）公告了其上半年业绩。中报的公开，使惯于打破纪录的碧桂园身上又多了两张标签——“中国最多土地储备的房地产商”和“市值最高的在港上市中国房地产公司”。
中报显示，碧桂园上半年实现销售收入60.34亿元，较去年同期增长48.0%；净利润达14.21亿元，同比大涨164.3%，净利润率为23.55%。同期万科销售收入为110.07亿元，较2006年增长66.37%；净利润为16.68亿元，同比增长31.28%，净利润率约为15.15%。截至9月4日收盘，碧桂园的市值约为2094亿元，万科的总市值约为2237亿元。碧桂园在上市仅4个多月后，与行业标杆企业的差距进一步缩小了。
土地储备跃居国内第一
截至6月30日，碧桂园土地储备达到2990万平方米，较4月20日上市时的1900万平方米大幅增加57.6%。最新的数据显示，碧桂园的土地储备已激增至5400万平方米，短短4个多月的时间，其扩张的势头令人乍舌。
碧桂园方面表示，土地储备的大幅增加在于公司前瞻性眼光和对进入时机的把握。碧桂园集团主席杨国强认为，公司购买位置较偏远而价格较便宜的土地，属于其他发展商兴趣较低的地区，物业选址以20万至30万人口以上的县城为主，较低的地价和良好的发展空间，加之快速开发的策略，足以确保销售额，赚取不低于行业平均水平的利润，可以支撑公司的迅速扩张。
同时他说：“下一步，公司将继续发挥本身独特的竞争优势，通过大规模物业发展，配合短时间完成开发和建设项目的实力，将成功的商业模式复制至广东省及广东省外新的经济高增长地区。”
据了解，碧桂园已将项目拓展至辽宁、湖北、内蒙古、安徽、湖南五省区。在新增的土地储备中，广东省内和省外的比例分别为57.7%和42.3%。特别是湖南的项目在上半年取得约16亿元的销售额，可以看出其全国布局已初收效益。
值得注意的是，碧桂园今年上半年开始进入土地一级开发领域。上半年，碧桂园参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为4.3亿元。公司表示，参与土地一级开发，有助于增加相关业务的收入来源；同时，因参与土地一级开发而提前介入地块的规划也有利于公司开展后续房地产开发业务。
高速扩张动力变化
中报显示，碧桂园总资产342亿元，负债总额约为176亿元，资产负债率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。资产负债率的下降得益于公司4月的IPO募集资金148.5亿元。
资产负债率的变化反映出碧桂园高速扩张动力的变化——传统财务杠杆向直接融资转变。
2004~2006年，碧桂园营业额和纯利复合增长率分别达到56.5%和141.1%。这种几何式的增长，依赖于其“低价、快速”的经营模式。
碧桂园大多开发“郊区大盘”，这些项目均位于具有良好交通条件的市郊地区，购地价格远低于市区。而其又惯于一次性购置大面积地块，议价能力也较强，所以公司的购地成本较低。2004～2006年间，碧桂园土地成本占平均售价的比例分别为9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45，远低于其他开发商20%左右的比例。
同时，碧桂园从项目设计、建筑、装修直至项目建成后的物业管理均自行承担及实施，确保能够有效控制综合开发成本，并同时赚取开发程序中的每一笔利润。开发成本的相对低廉，使碧桂园可以较低的价格开拓市场，平价多销的策略又保证了开发项目的高周转率。
虽然碧桂园楼盘售价低，但由于成本控制，保证了开发项目的毛利率和边际利润。同一些领先的房地产企业相比，碧桂园净利润率甚至占据一定优势。
但这种单凭通过低价销售来提高资产周转速度的方式已逼近扩张极限。事实上，每个房地产企业都有它不可逾越的扩张极限，而扩张极限与其资产周转速度和资产收益率有关。2006年国内上市房地产企业的平均资产周转率为0.3左右，万科近年来的资产周转率在0.5上下波动，碧桂园以0.54的资产周转率超过了以高周转率著称的万科（0.51）。按此计算，碧桂园2007年要获得10%的收入增长，就需要18.5%的资产增长来支持。但碧桂园2004~2006年这3年间营业额的复合增长率为56.5%、平均资产收益率只有5.79%，也就是说其留存收益最多只能增加5.79%的资产，远远难以满足碧桂园超速扩张的要求。在此状况下，资产的扩张就意味着负债的增长。
数据显示，2006年碧桂园资产负债率高达90.37%，净资产不到银行借款的1/3、不到总负债的1/10，这样的资本结构已经很难继续取得银行的支持。
同时，碧桂园2004年以来的预收账款占总负债的比例逐年上升，分别为24.42%、32.72%、54.08%，同期万科的这一比例分别为23.48%、34.78%、28%，表明碧桂园为了维持资产的快速扩张，正在不断加大对下游资金的占用，然而预收账款迟早也要转化成收入，成为资产的减项，且面临较大的政策限制，显然单凭传统财务策略进行资产扩张模式已经难以为继。
4月份的上市，为碧桂园打开了高速扩张的另一扇门。碧桂园IPO不仅仅是表面上反映出的募集高达148.5亿元的资金，实现了与国际资本市场的成功对接，而且优化了其财务报表的其他科目。
中报显示，碧桂园其他收益由去年中期的-4180万元大涨597.4%至今年上半年的20790万元。造成这种变化的原因就是在短短的招股期间冻结资金产生的利息收入达到27000万元，即使中间产生16700万元的汇兑损失。
直接融资通道的开启，为碧桂园的高速扩张注入了大量的新鲜血液，也就不难理解其不到半年狂储土地3500万平方米的惊人之举了。
-------------根据招股书，碧桂园2004-2006年，每年的营业额及纯利的复合增长，分别达56.5%及141.1%，难怪投资者担心该公司上市后无以为继。
承销商瑞银研究报告指出，碧桂园06年的销售额达79亿元，楼盘落成量130万平方米，销售额位列本港上市的内地房地产公司前5大，落成量则是前3大。该行预期，2008年碧桂园的落成量，将大增至300万平方米，毛利率上升至40%(2006年为33%)，2008年全年纯利会由2006年的15.19亿元，大升至56.76亿元。
如果说万科的发展远景是专为白领和中产阶级盖房子,那么,广东碧桂园可谓是专门为先富裕起来的农民和有广东情节的香港同胞盖房子.这也是对有效客户群的挖掘,既然大多开发商把购买力寄托在新兴一代的时候,这劳苦大众的喜好也只有等那些善于发现机会的人去把握.所以,可以想象为何广东人对碧桂园是如此的赞赏,对于第一个喊出"50万也能住别墅"的人而言,消费者是给与极大的支持的,而碧桂园得到的,就是相对低廉的土地价格和相对容易的拿地渠道.------------------------7月9日，万科与嘉德置地的全资子公司凯德商用产业有限公司签署战略合作大纲。万科的专业化减法也进入了一个新的阶段，即对自身住宅业务的链条进行减法，把所有能够外包的项目统统外包。在此前的一个月，王石在深圳万科的发展策略发布会上就坦言，万科在各领域的战略合作伙伴也会越来越多。
　　2006年，万科销售金额达到212.3亿元，同比增长69％，是中国第一家跨过200亿元大关的房企。2007年万科的销售收入预计将达到400亿元，以30%的增长率计算，将在2010年达到1000亿元销售收入。
　　如何在规模不断扩大的前提下提高生产率，是万科以及同样希望跨入千亿俱乐部的地产商面临的同样难题。
万科选择了住宅产业化的道路。就是以工业化、标准化、系列化的方式重新组织生产模式，以最终产品住宅为纽带，构造一个关系紧密的企业联合体，形成一个自发的产业化联盟。万科就是要做整合的中心力量，主导品牌推广与产品设计。
　　万科采用的是高“管控”与业务“外包”的治理模式。客户与效率将是万科战略的两个基本点。提升效率的一个关键支点是“转向基于资源整合的操作方式”。除了合作拿地、合作开发之外，万科营销的70％已经外包给相关专业公司，目前正在推进的是设计、承建、采购等方面业务。
　　万科的发展就像登山，有很多条路可以通向山顶。只沿着一条路往上登，自然没有别人从几条路登山能看到的风景多。然而，认定一条路走，不为岔道所迷惑，却往往可以更快地到达山顶。而真正到了山顶，“一览众山小”，却能看到别人无法看到的风景。
碧桂园模式一定意义上就是在郊区进行大盘规模开发，再利用手里的低成本土地储备进行扩张。在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色，设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。确保该集团能够长期赚取开发链条中的每一笔利润。
　　到底走专业化还是多元化的道路和企业家自身的追求紧密相连。专业化企业往往效率更高，而多元化企业生存的机会更高，更容易上规模。你到底想要什么？精彩的企业和事业，还是规模和速度？狐狸型的企业家往往喜欢追逐机会，偏爱多元化的发展方式；而刺猬型的企业家往往更容易坚持专业化的发展。