易宪容:从紧货币政策对房地产意味着什么
12月5日,中央经济工作会议在京结束。这次会议基本上是以11月27日中共中央政治局会议上精神为基调来展开的。即2008年的经济工作的基调是,坚持稳中求进,保持经济持续平稳较快协调发展,把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。为了实现上述两项的任务,2008年中国宏观经济政策将出现一个显著的变化,就是在实行稳健的财政政策同时,实行“从紧的货币政策”。
一般来说,货币政策就是一个国家透过中央银行,根据全国的经济情况,调节其全国的货币供给量或利率水平,以达到维持经济稳定与促进经济发展之目标。更具体地说,在短期内,当一国经济出现衰退时,增加货币供应量、降低利率,央行采取扩张的或从松的货币政策,以便刺激总需求,达到提高就业、增加产出的目标;在经济出现通货膨胀之时,减少货币供应量、提高利率,央行采取紧缩的或从紧的货币政策,以便抑制总需求,达到稳定物价、避免通货膨胀的发生。长期来看,央行一般会采取稳健的货币政策,维持适度增加的货币供量和适度的利率水平,以便促进实体经济持续稳定的增长。
近十年来,央行一直采取的都是稳健的货币政策,直到今年二季度才改为“适度从紧的货币政策”。而这次中央经济工作会议,把“适度从紧的货币政策”转为“从紧的货币政策”,也就意味着2008年中国的宏观调控政策将发生根本性转向。也就是说,2008年的货币政策,对国内货币供应不仅会从量上收紧,而且也会从价格上来收紧;不仅会对货币投放在年度上进行总量的控制,而且会对货币投放在季度、甚至于月度上进行总量上的控制。如最近一个季度央行银监会所采取的对商业银行的信贷规模管制一样。
现在我们要问题的是,为什么持续多年稳健的货币政策在2008年会发生巨大的转变?这种转变可采取的工具有哪些?它对房地产市场意味着什么?等。这些都是我们必须思考的问题。
可以说,从2003年开始,银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元,同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。特别是到了2007年,国内银行信贷在2006年快速增长的基础上,其增长速度更快。今年一季度,各家商业银行的人民币新增贷款就达到1.42万亿元,掀起国内商业银行信贷快速增长的高潮。此后,二季度新增贷款达到2.5万亿元,三季度达到3.36万亿元,到10月更是达到3.5万亿元,同比增长17.69%,M2增长18.5%。远远超过年初银行信贷增长之目标。
也就是说,今年以来,尽管央行采取一系列银行信贷紧缩的货币政策,如已经五次上调存贷款利率(一年期存款利率由年初的2.52%上升到3.87%,一年期贷款利率由年初的6.12%上升到7.29%),九次上调准备金率(由年初的9%上升到13.5%),央行调控力度可以说是空前。但是,尽管今年央行采取一系列的货币紧缩政策(还包括央行定向票据发行等),但商业银行信贷狂潮依然不期而至,许多商业银行在三季度就已经完成了全年预定的信贷指标。
而且,从银监会公布统计数据来看,截至10月末,各项贷款同比增长17.69%,其中多数股份制银行贷款增速均超过20%。这不仅脱离了央行年初确定的调控目标,更超过了银监会规定的15%的限速目标。据报道,银监会主席刘明康在一次内部讲话中明确指出,15%的目标,是银监会综合考虑了银行业金融机构的公司治理状况、风险客观成因、风险管控能力和风险抵御能力等多方面情况之后,提出来的最高限额。也就是说,银行信贷的快速增长,不仅对整个国内经济造成巨大的影响,也将给国内商业银行本身带来巨大的风险。
因为,大量贷款增加后,大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场,从而推动股市、房市价格不断上涨。统计显示,今年以来,国内上海股票综合指数由2006年底的2675点上涨到2007年10月底的5954点,上涨幅度达到一倍以上。有数据显示,由于今年国内股市快速上涨,从而可能使得让大量的银行信贷资金流入股市。银行资金大量流入股市,不仅不断地在推高股价,而且也在酝酿着银行的巨大风险。
银行资金大量流入房地产市场,也使得国内房价快速飚升。第三季度,全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%,新建商品房销售价格同比上涨9%。其中北京上涨13.5%,深圳上涨17.6%,宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。而资产价格的上涨反过来拉动了房地产贷款的快速增长。也就是说,从国家公布的数据来看,今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看,各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。
而房价上涨,必然会导致会让大量银行信贷资金流入房地产市场。2007年前三季度,尽管房地产开发贷款增速有所回落,但不仅房地产开发贷款增长仍然高位徘徊,而且购房贷款增速加快。9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,比年初增加3491亿元,同比增长26.9%,增速比上年同期降低2个百分点(这主要与房地产企业在证券市场融集到大量的资金有关);居民购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。其中61.4%的个人房贷由中、农、工、建四家商业银行发放。据了解,个人房贷的增量占到四家银行新增贷款总量的61%以上。
而且,银监会最近在检查中发现,一些房地产开发商及住房投资者采取“假按揭”、“假二房”、“假90”、“高估价”的方面套取银行的信贷资金,以此来推高房价,制造银行风险。从今年以来美国次级按揭贷款危机可以看到,如果不对国内银行信贷进行全面的紧缩,不对房地产越吹越大泡沫挤出,那么国内商业银行面临的风险会越来越大。
同时,我们也可以看到,大量货币流入市场,不仅吹大两大资产价格泡沫,也是今年以来物价快速上涨动力源所在。今年6-10月居民消费价格指数同比分别上涨了4.4%、5.6%、6.5%、6.2%、6.5%。在2005-2006年居民消费价格指数(CPI)分别上涨仅为1.8%、1.5%,而到2007年一下上升到6%以上,其通货膨胀的压力自然增加。尽管有不少人在说目前中国的通货膨胀是结构性,但是无论是从中国式的通货膨胀的特性(由于中国CPI指数的特殊性,消费价格的上涨只有涨到食品时才能真正反映出来),还是国际价格的变动及国内要素市场改变进一步深入,价格上涨压力会越来越大。因此,稳定物价成了明年经济工作最为重要的任务。而货币政策从紧也是稳定物价最平常的方式。
还有,随着CPI上升,今年以来居民储蓄存款利率一直处于负利率水平上。据计算,今年8月14日之前,负利率曾高达3.836%,即使到10月份,通过央行多次加息及利率税降低,负利率仍然处在2.8235%水平上。即使全年CPI计算,如何11-12月份的CPI保持在10月份的水平,那么2007年居民储蓄存款的负利率也在2%以上。可以说,居民存款的负利率不仅容易扭曲整个金融市场的价格机制(因为一年存款利率是央行基准利率),而且也会造成整个社会财富分配不公、改变市场的行为预期,从而可能增加整个经济的震荡与混乱。
正是在上述的背景下,政府提出了从紧的货币政策。而“从紧的货币政策”是近十年来央行第一次提出来,它也预示着2008年国家的宏观调控政策发生重大的转向。
可以说,从紧的货币政策主要表现在以下几个方面,一是尽管明年的货币政策是从紧的,但是货币政策的从紧性同样强调的是通过市场化工具来进行宏观调整,加上稳健的财政政策,那么明年的宏观调控工具基本上是会以市场工具为主导,并让以往所谓的行政性宏观调控工具淡出。
二是从紧的货币政策主要工具有存款准备率、公开市场操作、央行票据等,同时,根据中国的实际情况,已经多年不用的信贷规模管制可能又会大行其道。当然,随着CPI上升,利率水平提高应该是明年最为常用、使用最为频繁的工具。因为,如果2007年CPI为4.5%,那么2007年的居民储蓄存款利率水平大致在负2%水平上。而央行稳定物价、纠正居民储蓄存款的负利率是其职责。如果明年的CPI保持在目前的水平上,那么要让居民的存款利率为正就得上调近2%,每一次上调0.27%也得上调7次多。可以说,从紧的货币政策在提高利率水平上发挥的余地很大。
可以说,2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧,对房地产市场影响将是巨大的。因为,大家知道,房地产行业是资金密集型产业,金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。可以说,近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金,而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。
对于房地产开发商来说,一些大的房地产开发商会认为,随着这几年实力增强,对银行信贷依赖程度在减弱,它们有自己的资金实力,特别是当它们能够从股市获得大量的资产时,更是会觉得有恃无恐,但实际上不仅中小房地产开发商对信贷资金依赖程度高,而且大房地产开发商也是如此。比如说,目前的房地产开发商的“捂盘”、“捂地”如何不是银行信贷,不是它们采取种种不正当的方式套取银行信贷,这样现象也根本就不会发生。因为,对于房地产这个高风险行业,没有一个房地产开发商会用自己的钱在房地产上豪赌的。
更为重要的是,房地产市场的需求方也益于银行信贷资金支持。可以说,这几年房地产市场繁荣,如果没有住房按揭贷款、如果没有便利银行信贷金融杠杆,那么房地产市场恶性炒作就不会发生。正如前面所指出的,今年全国的房价快速上升,就在于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。今年前10个月,个人住房贷款就达到近7000亿之多。而从紧货币政策不仅在于如359文件所指出的那样,要严格限制今年十分流行的转按揭、加按揭,而且要严格限制房地产的投资与炒作。这也是温家宝总理一再强调的。
而限制房地产的投资炒作,就是要改变以往房地产投资的享受自住购买住房的优惠。也就是说,对于自住房我相信政府仍然会大力鼓励,而对于房地产投资就得按照金融市场价格来运作,从而大大增加房地产投资成本。也就是说,有人要从事房地产投资就得以市场价格来进行,房地产投资利率就会大幅度提高。如果房地产投资成本会快速增长,房地产投资者的风险也大量地增加。面对这样的风险,房地产投资者的市场预期就可能改变。如果房地产市场投资者自然会淡出市场,那么国内房地产的需求立即会发生很大的变化。可以说,目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨,就在于房地产投资过多、房地产炒作严重所致,而房地产投资及炒作一旦挤出市场。房地产面对的调整也就出现了。而房地产市场变化自然会引起与房地产关联的产业得以调整,整个固定资产投资过热也就会得以缓解、稳定物价目标就会现实。
总之,从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响,无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高,一招一式都会影响房地产供给与需求。特别是对于房地产的投资者来说,其面临风险会更大。目前有不少房地产投资者尽管早就购买许多房子,觉得自己房子购买好不会受银行信贷政策的影响,比如第二套住房政策,但是这些房地产投资者购买最多,手续办得最好,但如果没有人来接盘,这些投资者住房的出租收益能够抵上按揭成本吗?如果不能,其风险也只能让这些投资者自己来承担了。还有,当准备进入的房地产投资者理解从紧货币政策意义时,当从紧货币政策不会为地方政府用行政方式来化解时,那么整个房地产市场的预期就会发生根本的转变了。这些就是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在。 (易宪容)
央行决定从2007年12月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点至14.5%,这是央行年内第10次上调存款准备金率,也是提出从紧金融政策以后第一次增加银行准备金率。由于CPI继续高企,估计11月将达到6.8%,因此本月再次加息0.5%已经成为可能。
央行这次提高存款准备金率主要的目的还是预防性的政策手段,央行很担心现在的局部通胀发展为全局的通胀,同时还担心2008年年初信贷投放的突增,因此在2007年年末向市场发出从紧货币政策的信号。这也是央行为了响应中央经济工作会议提出的2008年实行从紧货币政策。
现在我国出现的通货膨胀不是传统意义上的需求拉动型通胀,是成本推动型的非典型性的通胀。尽管央行今年已经连续10次上调人民币存款准备金率,但是该货币政策的实际效果有待观察。
央行此次上调存款准备金率会加速目前深圳、上海、北京出现的房价松动下调,会加速房价的下跌。笔者获得最新消息,广州珠江新城,房价已经从最高的2万/平米,降低到昨天的1.5万/平米。而随着再次加息,房地产贷款将更加让购房着感觉压力增加。
在房价高涨的时候,不少房地产开发商捂盘惜售,想趁机多赚一笔,其实,不少开发商还有另一条敛财捷径,就是低价大规模囤积土地,待价而沽,人为哄抬地价,地少了,商品房也就少了,房价自然持续疯涨。
“房地产开发商的日子将越来越不好过了”,谈到央行宣布年内第10次上调存款准备金率,某置业公司负责人昨天(8日)表示,上调存款准备金率后房地产商将更难从银行获得贷款。
目前很多上市公司的日子都不好过,虽然近期有很多新盘,但大多有价无市,开发商的资金链普遍比较紧张。已经有很多中小房地产企业由于得不到土地以及资金而被迫退市。同时,由于国家近期一直在实行从紧的政策,收紧资金流动性,因此此次调整存款准备金率对于开发商来说早有准备。
在北京,销售报价有所松动,打折优惠逐渐增多,京城楼市近期表现出了些许降温的迹象。有业内人士预计,随着年底销售淡季的来临,京城楼市有望进一步降温。
根据北京市房地产交易管理网的数据统计,11月京城楼市销量再度下滑。全市期房住宅日签约套数环比减少42套。同月,北京多个高档项目的成交量停滞在每周2～4套。多个中介机构的监测也显示,虽然二手房源挂牌量和挂牌价格出现双双增长,但整个二手房市场弥漫着“有价无市”的氛围。
面对有所降温的楼市,京城开发商们开始以赠送物业费、打折优惠等直接或变相降价的方式力促销售。直接打折的如珠江帝景推出的诚意认购最高5万优惠,绿城百合公寓8、9、10号楼排号可享受开盘9.9折优惠,西棕榈滩后续产品贵宾卡9.8折优惠,红螺湖独栋别墅促销一次性付款9.8折、按揭9.9折,泛海国际一次性付款9.7折、小户型按揭4成以上9.9折,丹青府一次性付款9.7折优惠等。间接手段包括送物业费、送大礼包等,如富力又一城打出置业大礼包、神秘折上折、贴息大行动的旗号等等。
据悉,位于海淀区的丹青府、燕西台,位于东二环的冠城·名敦道,还有北京inn等项目实际销售价格与之前的各类报价相比,都出现了100元/平方米～200元/平方米不等的下调。
不少开发商均承认销售进入淡季,新项目抢售现象不再,购房者观望情绪也在慢慢加浓。业内人士则认为,开发商开始暗降价格促进销售显示了楼盘销售压力正在逐渐加大。楼市买卖双方或将再次进入关键的博弈阶段。
今年8月开始,调控“组合拳”再度频频发力,从解决城市低收入家庭住房困难的国务院意见,到加强商业性房地产信贷管理的通知,再到修改了不少内容外商投资限制类产业目录,有关部门的调控楼市决心和思路清晰可见。
对于房地产金融市场而言,影响最大的政策莫过于央行收紧房贷的信贷管理通知,新政要求,已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此外,要求各商业银行严格规范房地产开发贷款管理,对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款,对囤地、囤房的企业不得发放贷款;严格规范土地储备贷款管理,不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
“这个政策确实对楼市走向产生了较大的影响,也会持续影响2008年楼市。一些有二套以上房屋的购房人的资金门槛确实抬高了,即便是刚性需求,也在观望中。”上海一位中介公司高层表示。
据调查,10月以来,深圳、广州、北京、上海等一线城市的房价上扬态势已显松动迹象,成交量更是急速“晴转阴”。中原地产统计数据显示,深圳10月新房均价回落至14797元/平方米,较9月下跌约一成。与此同时,二手房交易量锐减,价格暴跌。据深圳市房管局数据,深圳二手房交易量10月下降36.78%,9月的二手房成交价格比8月下降47.09%。广州一边,10月份住宅成交面积为55万平方米,环比下跌18%。北京,11月份一手房成交量日均364套,环比下降近10%,进一步延续10月7%的跌幅。而上海二手房中介人士则介绍,11月上海二手房销售量下滑三成……
业内人士分析,央行五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策是导致此轮楼市阴天的影响因素,但各地楼市境况不同,一些地区可能在观望结束和刚性需求的刺激下,于明年初再现楼市“艳阳天”。对此,易居房地产研究院的结论则是,明年楼市基本面将与今年相仿,现有调控政策的落地执行仍是主基调,但因为周期性影响,楼市调控效果真正显现还有待时日。
深圳市10月份新建商品房销售面积只有9月份的一半左右,房价涨速也比9月份下降了10.35%,有人说,曾经位居全国房价冠军的深圳,现在也率先感受到了房地产市场的冬天。
有一句话在楼市上十分流行,没有最高,只有更高。从2000年以来,连续5年的上涨,让房地产市场似乎成了一个只涨不跌的神话,而在这个神话当中,深圳更是一马当先,成了全国瞩目的房价冠军,有的楼盘甚至4个月时间就能涨一倍,那么,当二手房市场现在开始降价的时候,深圳的新楼盘又怎么样了?
在深圳,一些楼盘开始直接降价销售,而另一些楼盘则在不降价的情况下,通过各种优惠促进销售,如送装修,送家电等来吸引人买房。
一个现象耐人寻味,那就是不少的开发商宁愿提供各种优惠,而不愿意直接降低房价,那么这又是为什么?
一些地产开发商之所以不愿降低房价,就是因为一旦房价下跌,将给买房人的心理带来巨大的冲击,不少业内人士都表示,开发商宁愿采取各种赠送的手段,也不愿直接降价销售,最根本的原因就是担心买房人失去了对楼市看好的预期,因为市民一旦认为楼价将要下跌,他们将很难再去买房。
现在深圳一些新楼盘即使没有直接降价,也开始送装修、送面积,实际上还是明升暗降。深圳楼市遭遇的这场寒流,其实来的并不突然,早在今年8月份就已经出现了征兆,而第一个预感到楼市快要降温的,就是深圳的那些地产中介公司。
在深圳最大的地产中介公司——中原地产,有这样一个表格,这些表格记录着中原地产在深圳福田区每个月二手房的交易量: 6月的成交业绩是2440多万,10月份,掉到了504万9千多。这个降幅是非常的惊人。
4个月里,成交量消失了80%,那么,这是不是一家中介公司的个例?记者又找到了另外一个地产中介公司,他们大概下滑七成。在深圳,不仅二手楼盘成交量萎缩,就连刚推上市场的一手房也成交低糜。
那么,深圳楼市的成交量到底萎缩到什么程度了?深圳房地产研究中心的王锋说,今年10月,新房的交易量只有今年1月的20%,而二手房也只能达到7月份的20%。
深圳作为一个年轻的城市,被很多人认为强劲的市场需求,为什么突然在短短4个月里消失了80%?这80%的买房人又去了哪里?
各方观点认为,深圳各家银行紧控贷款,不仅导致了深圳楼市成交量的大幅萎缩,同时,成交量的大幅萎缩也暴露了深圳楼市已经成了炒房人的天下,据统计深圳上半年的成交量,投资客(即炒房人)和用家的份额占有比较,投资客是占有成交量的70%。
还可以发现,深圳楼市的成交量萎缩,不仅暴露了炒房人的数量庞大,同时它也暴露了深圳楼价已经虚高到了大部分市民买不起的程度。
“这个本身的房价增长过快,增长到一定程度确实是使得相当部分老百姓是买不起房。”
那么,相当部分的老百姓到底占深圳市民多大的比例?失去了银行充足的贷款,深圳的炒房人被迫停止交易,而虚高的房价,又让那些需要房子的市民买不起,对深圳楼市成交量的萎缩,王锋说:“城市化还在不断的加速,人口在不断的增加,你总得有房子要交易,二手市场也应该活跃,但是我们现在一手、二手都跌了,就是说这个市场肯定是不正常的。”
楼价下跌,成交量萎缩,让不少购房者对深圳楼市开始驻足观望。而在房地产市场的另一头,开发商急着要把自己的楼盘卖出去,炒房人急着要把烫手的山芋甩出去。短短几个月之间,深圳楼市出现了180度的转变,这场变局让房地产中介陷入了前所未有的困境。
深圳楼市成交量的萎缩,也让地产中介迎来了前所未有的寒冬,现在很多中介行业,一般小的中介行业都已经关门了,由于没有成交量,地产中介人员的收入也大幅缩水。
虽然深圳楼市成交量萎缩,价格开始下跌,但也有人认为这次价格的下跌,是国家一系列宏观调控措施下的正常反应,是为了挤去前段时间疯狂上涨的泡沫。
深圳楼价虽然开始下跌,但是有人认为,楼价并不会像股市一样大幅下跌。
之所以做出这样的结论,他们认为,中国经济将会持续向好,而人们的收入水平也在持续上升,一方面,人们的购买力将会持续增强;一方面,买房自住的人很少会因为经济紧张而大量抛售;一方面,毕竟地产类的贷款仍然是各家银行的优质资产,在资金紧张得到缓解的情况下,银行有可能再次放松贷款限制。
而对那些买不起房的人,深圳市正在加大保障性住房与商品房的比例,扭转以前把绝大部分市民赶上商品房独木桥的现象。
除银行系列的房地产业贷款外,目前监管部门已经开始重视对证券市场房地产融资的监管。根据不完全统计,房地产上市公司纷纷在今年大举融资大旗,截至9月17日,仅增发一项就筹得资金266.33亿元,排名仅次于金融业;年内已经确定增发的房地产股共计21只,合计增发46.57亿股。
高额融资的背后是高价拿地,其结果必然是房价的进一步攀升。知情人士透露,目前证监会对大型房企的增发金额已经加以控制,目的即是防止融资背后的房地产资产价格上涨,而明年地产股的融资步伐或得到控制。
房地产与股市一样有牛市与熊市,即使国家调空政策不实施,房地产价格涨速太快,大大远离了民众购买实际能力后,市场必然要进行调整。同时炒房者随着炒房收益的减少,自然投资房地产的热度也会降低,而宏观调控的政策实施,对房地产市场的熊市增加了催化剂,促使楼市提前进入熊市。
目前房地产熊市只是个开头,在未来一两年内,地产的成交价格将总体继续下滑。
看房地产的市场可能与股票市场有所不同,对于股票来说,一个新政,第二天也许马上会引起反应,而房地产市场由于有其的建筑周期长的特点,因此反应自然要等一段时间才逐步体现。
笔者认为,对于开发商如果是在项目上获得一定收益的,也应该学习股票操作的止损技巧与杀跌,早日调整市场策略与经营方式才是上策,否则被大量套牢的那天到来,地产商绝不象股市机构那样轻松,最多赔钱了事,重新布局。对于开发商到那天就无法重新布局了。
对于房地产市场的长期趋势,也需要房价按现在均价下跌20%以上才可能出现转折。
因此目前阶段对于住房不是很紧张的购房者,可以进行观望比较合适;而对于炒房的投资者,除非资金充裕,否则也是止损才是上上之策。
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