房地产业的中期调整被人为中断 王小广

——与国家行政学院决策咨询部研究员王小广的对话

　　提要：“房地产业的中期调整被人为中断，风险也因此后移；保增长不等于保房价；新的更大的泡沫正在形成”

　　王小广对房地产市场的言论，一直不太受房地产商的欢迎。

　　他担当国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任时，就于2003年初提出了房地产出现泡沫的观点，在当时激起了极大反响。2007年前后，又因他发表了有关“房地产不是中国的支柱产业”以及相关的系列评论，再次被推至有关楼市激辩的风口浪尖，包括任志强在内的一些重量级房地产开发商，纷纷加入论战。

　　调入国家行政学院任研究员之后，王小广对房地产市场的关注并没有减弱，基本立场也没有改变。大约2009年中期起，房价再度回升，并形成了逐月上涨曲线，近日，王小广又直言不讳地与《财经国家周刊》记者谈起了他对房地产市场的看法。

　　调控房地产泡沫还来得及

　　《财经国家周刊》：我们看到，近期国家对房地产市场的调控力度大了起来。12月14日，国务院常务会议提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，并明确表态“遏制房价过快上涨”。你觉得这是不是意味着房地产又面临泡沫化的风险？

　　王小广：房地产业肯定存在泡沫，关键是要防止目前的房地产泡沫转为泡沫经济。应当说，国务院采取的行动是十分正确的。因为，现在调控房地产泡沫还来得及。我认为，还要加紧研究和出台相应政策，抑制房地产市场的过度投机行为。至少要抓住三条：

　　一要下决心控制信贷增长，将货币政策由“名义上的适度宽松、实际上的极度宽松”，调整为“实际的适度宽松”。

　　二要抑制投资性购房需求。要严格执行二套住房政策，要采取征收物业税的办法，对一套住房免税，而对两套以上住房，征收2%以上的年税，或按面积累进制征税。

　　三要取消08年底为保增长而出台的临时性住房贷款特别优惠政策，7折优惠贷款利率的政策宜尽快取消。

房地产中期调整被人为中断

　　《财经国家周刊》：今年的房价出乎许多人的意料，一些人本以为在全球金融危机的打压下，会出现深度回调，结果却重现了2007年前后的大涨，不少人说搞不懂出现这一情况的原因到底是什么？

　　王小广：今年以来房价的变化确实很戏剧性。年初，房地产低迷、悲观，到三四月份转化为“小阳春”，而后再由“小阳春”转化为“大炎夏”。之所以形成这样的陡升曲线，原因很简单，只有一个，各级政府强大的保增长政策。

　　《财经国家周刊》：你一直力主对房地产进行调控。可是，社会上有一种议论，说越是调控，房价就越涨。那么，对房地产的调控为什么总是达不到各方都能接受的预期效果呢？

　　王小广：我认为，整个房地产业的中期调整，被人为地中断了，风险也因此后移。这也是我对今年房地产市场第一个判断。

　　与许多人的看法不同，我认为，我国房地产业的调整不是发生在北京奥运会之后或全球金融危机发生之后，而是远在这之前。

　　我国的房地产在经过10年的超强繁荣后，2007年底开始进入中期调整，北京奥运会后及全球金融危机只是加深了这一调整过程。2007年我国房地产的需求增长(销售额增长)开始回落，2008年一季度基本是零增长，二季度下降10%，三季度下降30%。在房地产销售量明显萎缩之后，房价和房地产投资随之也出现了明显的调整。

　　本来2009年房地产中期调整将全面展开，也正好是解决我国多年房价顽症的好机会。遗撼的是，这一过程被人为强制中断，房地产没有形成合理时间、合理空间的调整，就再次步入新的繁荣，房市顽症就更难解决，风险明显地后移。

谨防新的更大泡沫

　　《财经国家周刊》：2003年你就提出房地产“泡沫论”。按你的判断，本该进行的中期调整又中断了，结果或是你讲的风险，会是怎样呢？泡沫是不是会厉害？

　　王小广：新的更大的泡沫正在形成，是我从今年的房地产市场情势中得出的第二个判断。

　　这次房地产的回升，超出了大多数人的意料，连一些激进的房地产商也惊呼看不懂。像北京、深圳等一线城市的房价，与调整的最低点比，至少涨了50%，一些二三线城市的涨幅接近1倍。过去的房价已有不小泡沫，现在，泡沫正在以一个更高的指数增长推进，我不知道接下去是不是就是日本的1990、1991年，或香港的1996年、1997年。我的感觉是，如果这次中央没有发出明确的调整信号，因房地产的泡沫引发的泡沫经济，就已经离我们不远了。

房价已进入纯虚涨阶段

　　《财经国家周刊》：媒体几乎天天都在讨论、分析、预测房地产市场，但一些普通消费者还是弄不明白，有的甚至说，房价凭什么这么“生生的涨得那么快”？

　　王小广：支持房价继续增长的因素只有一个，那就是货币。

　　可以说，现在的房价大涨已经进入纯虚涨或纯泡沫阶段。一方面缺乏经济增长的基本面支撑，另一方面也缺乏购买力的支持。

　　支撑房价不断攀升的只有一个，那就是国家信贷的大量增加或货币供应量的超常供给。2009年我国新增信贷规模将达到近10万亿元，相当于过去三四年的新增量，其中只有较少部分转化为GDP增量(我们预计，今年新增GDP仅1.6万亿，而过去8年新增信贷20万亿，并带来同期GDP新增20万亿)，相当一部分变成了投机性资金流入房价，推升房价高涨。

　　《财经国家周刊》：明年还是继续执行适度宽松的货币政策，房价会怎样呢？

　　王小广：明年的房价走势并不难预测，那就是看国家信贷投放或货币政策的“眼色”。如果继续新增信贷在7—8万亿元以上，那么，房价将继续明显上涨；如果在6—7万亿元的规模，那么房价不仅涨幅将明显放慢，而且有望步入第二波良性调整，这是我期望的结果。

保增长不等于保房价

　　《财经国家周刊》：前面你说今年房价疯涨的原因之一是各级政府的保增长政策，保增长等于保房价吗？

　　王小广：今年房市的戏剧性变化，显示了中国政府信贷和投资政策的强大威力。有人说保增长实质就是保房地产、保房价，好像房价上涨和房地产不能调整已是我国的一个基本国策。这种观点明显有违市场规律。房价有涨有跌，经济繁荣总是与经济调整或衰退直接相关的，调整甚至包括衰退是为了更好的发展，没有调整或衰退的增长，意味着一个过大过强的正反馈机制存在，总有一天会出现谁也不愿看到的大调整。

　　《财经国家周刊》：但是，今年的保增长政策，确实有效地遏制了经济明显下滑趋势，率先实现了经济总体回升向好。

　　王小广：应当说，保增长的一揽子计划是相当全面的，绝不单单只是房地产。如果只想通过保房地产来保增长，当然可以起到较迅速地取得短期保增长的效果。但它的代价肯定是很大的，也并不利于整个经济的长期稳定增长。

一味保房地产会加剧内需失衡

　　《财经国家周刊》：记得过去你一直在讲，房地产业的关联度高、带动力强，可你有一直不认为它具有支柱产业的地位，并且阻碍经济结构调整。你为什么这样说呢？

　　王小广：我现在还是认为，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。

　　我首先要说的是，房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业，它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求(对低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于产业、产品结构升级，如在今年的钢材市场上，技术含量低、高耗能的长材产品价格，明显高于技术含量高的板材，产生了“反结构调整效应”。

　　其次，房地产泡沫将明显地抑制自主创新能力的提高。我国的企业进行技术创新和产业升级的收益是不低的，有人估算可能达15%。但是为什么企业还是不愿意进行技术创新和产业升级呢？一个重要的原因就是炒房等投机性行为，收益会更高，而且风险会更低。只要房地产暴利的持续存在，社会资金、人才及其他资源，都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。

　　《财经国家周刊》：有人肯定会问，房地产业大繁荣与汽车产业大发展，与中国消费结构性升级互为表里，并以此带动消费增长，这难道不是转变发展方式所需要的吗？

王小广：我认为，一味地保房地产会进一步加剧我国内需之间的失衡。

　　全球金融危机的爆发，正好是我国加快摆脱过去过度依赖于出口、过度依赖于投资增长的好机会，但一味地保房地产，不仅没有减弱经济发展对投资的依赖，相反，却明显增强了这一依赖。结果投资率进一步上升、消费率进一步下降，投资与消费之间的严重失衡，实际就是供求失衡，投资快，供给就增长快，在需求约束增大时(外需今年是大幅萎缩，明年及以后几年外需的复苏都不会很强，将会呈现中长期保持偏低增长的局面，同时，国内居民消费需求增长仍存在较大的内在性障碍)，产能过剩危机可能集中爆发。

　　如果，一味地依赖于保房地产来保增长，将进一步加大居民的收入差距，恶化未来的消费增长环境。当前中国房地产市场具有富人市场的明显特征，而且是以投资收益为主要目标的市场。房价高增长，增加了富人的收益，财富进一步向富人集中。我国过去的居民收入差距已经拉大，如此下去，收入差距会进一步扩大，这会对扩大消费构成长期性障碍。

　　还有，保房地产也是额外地支付金融危机的部分成本。着力于保房地产来保增长的成果越显著，对缓解日本、韩国及周边国家的衰退作用越大，同时，使全球生产资料价格大涨，结果使许多机构在金融危机中受到的损失大大减轻。香港的房价也由此创历史新高，美国也由此获得更多的额外收益。

　　《财经国家周刊》：你是不是认为，房地产市场调控的好坏，直接关系到我国经济结构调整的成败？

　　王小广：是这样。我始终认为，只要房地产市场不进行充分、有效、合理的调整，中国经济就会难以摆脱增长失衡的局面，经济结构性矛盾便难以真正解决。房地产的合理调整，利民又利国。调控房地产才是促进我国经济结构调整的关键，房地产不调整，企业和市场便不会有结构调整的动力，国家调结构促增长的政策也就不会有多大效果。

“实缩虚胀”局面会相当麻烦

　　《财经国家周刊》：从宏观经济层面看，目前许多人比较担忧通胀预期的问题，认为一旦这种预期蔓延开来，杀伤力可能较大。你一直坚持对房地产泡沫发出警告，以你的分析，房地产泡沫如失控对中国经济的危害性会有多大？

　　王小广：与许多人担心通货膨胀不同，我更加担心资产泡沫、特别是房地产泡沫，可能对我国经济长期稳定性的负面影响。

　　现在的信贷大量投放及货币供应量的持续快速增长，在实体经济难以出现持续高增长的情况下，只会有一个“出口”，那就是冲击虚拟经济领域，如大量资金会选择流入“房市”，形成房地产泡沫，同时，投资快、消费慢又使实体经济出现“通货紧缩”。

　　我认为，如果真的形成这种“实缩虚胀”局面，那会相当麻烦，即可能导致持续化的货币“不经意的”大量供应，使资产泡沫越滚越大，这同样会引起经济的大起大落，甚至发生严重的金融或经济危机。由美国次贷危机爆发引起的全球金融危机就是例证。

　　《财经国家周刊》：美国的次贷危机确实与房地产泡沫连在一起。在适度宽松的货币政策、激励扩大内需、房价明显上升等的大环境之下，你的意思是不是说，越是在这种情况下，越要注意对房地产市场的调控，防止出现房地产泡沫膨胀？

王小广：我只是想谈谈美国次贷危机的教训。美国的教训是：在低通胀条件下，容易犯两个错误：

　　一是由于实体经济的通货膨胀较低，使得判断经济是否过热或出现严重失衡失去一个重要尺度，因而容易出现经济已经过热、但“温度计”(通货膨胀水平)却没有显示出来的现象，从而导致宏观调控决策明显滞后。

　　二是资产泡沫不同于常规的通货膨胀，它对政策的压力小。通货膨胀对绝大多数人的生活，都会产生即时性的负面影响，因而对其担心的信息，会很快传导到政策制定者面前，使其感到巨大压力。但是，资产泡沫不同，对绝大多数人来讲，特别是投资者来讲，资产价格膨胀是获得“暴利性收入”的好机会，同时，它通过财富效应对经济产生很强的短期促进效应，因而受到许多人乃至地方政府的欢迎，时常会对资产泡沫采取不到万不得已不去主动干预的态度。

　　在90年代后，美联储和美国政府正是持续地犯了这两种错误，最后酿成了世界金融大危机。这一点，任何时候都不能忘记。