巴菲特-房产租金回报率必须要高于同期银行存款利率

当楼市一片风声鹤唳时，投资客老陈仍然一副气定神闲的样子。
　　老陈是上海本地人，现在是一所高校的教师。2005年上海楼市滑坡之后，他开始介入房地产投资，至今已拥有七套房产，其中一套还坐落在陆家嘴(13.31,-0.32,-2.35%)黄金地段。
　　在深圳广州楼市出现下跌行情、京沪楼市也阴云密布的现状下，老陈却未像其他投资客那样急于抛售房产，他甚至都没有到中介公司挂出卖盘。实际上，老陈并非不关注楼市，相反，尽可能多地搜集上海楼市的信息依然是他每天的必备功课。
　　老陈的坦然源于他对自己投资原则的自信。“我认为，巴菲特的价值投资理论同样可以应用于楼市，如果在投资房地产时能够坚持价值投资原则，就不必在意短期内楼市的波动。”
　　老陈的楼市价值投资法则主要包括两方面：第一，在楼价相对合理时才进行投资，而所投资的房产租金回报率必须要高于同期银行存款利率，这是投资底线；第二，银行贷款要严格控制在自己的还款能力之内，这样才能避免楼市价格波动对自己的负面影响。
　　依照第一个法则，老陈在2005年上海楼市骤冷之时，成功低位“建仓”。“其实我一直很看好上海楼市，但之前楼市太热了，进场机会成本太高，寻找不到合适的‘买点’。2005年宏观调控政策出来，其后两年左右时间里，上海楼价一路下滑，买家的议价空间也不断提高，我认为‘买点’来了，于是就陆续买入房产，现在看来，是抄了一个底。”老陈笑着说。
　　说起来简单，但“建仓”的过程却让老陈颇费气力。为了满足自己的第一个投资法则，他花了很多时间来考察上海各个地区的楼盘，反复比较其地段、周边配套、生活环境的优劣，仔细计算各楼盘的现有租金回报率以及可能的上升空间，甚至还通过中介去了解已经持有这些房源的投资客的心态。老陈说，当时他和一些朋友组成了一个投资团队，从2005年底开始，他们花了大半年时间来考察和比较，最终才确定目标，其中一位朋友一出手就买了几十套。
　　老陈说，其实从价值投资的角度而言，楼市投资和股市投资有很多相似之处。股市投资讲究先板块后个股，楼市投资也是如此，选好了有潜在增长价值的板块，再在其中挑选性价比最高的房产，果断买入。他表示，自己和其他投资客有一点不同的是，很看重租金回报率。
　　而第二个法则则让老陈在高楼价摇摇欲坠时依然保持了良好的心态。“我的七套房子中只有四套是贷款的，而即便是贷款的那几套，我也保证了月还款额不会超过月收入的50%。其实基本上依靠租金，我就可以归还大部分的月还款，所以即便楼价短期下跌，我也不会有压力。”
　　老陈坚定地说，“我坚信，从长期而言，上海楼市的价格上升趋势不变，我会做一个长期持有的价值投资者。”
　　老陈也坦言，目前上海楼价的确有下滑迹象，不过如果上海楼市真的下跌了30%以上，只要能挖掘出符合他价值投资原则的房子，他会继续增持房产。(李良)