買樓收租就是用銀行嘅錢和租客嘅錢，另自己致富。

我在旺角已有一層放租, 83萬買入, 現租5千, 想問租金回報如何計算? 謝謝!

For example, if you already paid $300K (incl. 1st instalment, duty, lawyer, etc etc), the actual return to u should be 5000x11/300000=18.3%!!
If so, since you have to pay monthly instalment. It is about $3000/mth (70% mortage, 2.5% rate & 20 yrs instalment).Then your net annual income is $19,000(11x5000-12x3000). Therefore your actual yield is 19000/300000 = 6.3%, still good at this moment．

『窮人和中產階級致富之路充滿艱辛，因為他們想運用自己的錢致富。如果想致富，你需要學會如何利用別人的錢，而不是你自己的。』買樓收租就是用銀行嘅錢和租客嘅錢，另自己致富。銀行好難會借錢比你買股票(除非抽新股)買基金，但會借錢比你買樓收租(subject to 你有regular income)，而且按揭利息比personal loan嘅利息平好多，我諗唔到有咩野理由唔去借囉！租客係因為未儲到首期，睇唔通個市，或者personal reason所以每個月交租幫你供樓將筆錢消費掉，而generate唔到任何正現金流(當然如果租客將佢嘅saving投資係另一方面而又得到回報就另當別論)。以我今年年頭買的太子樓為例樓價150萬，我比咗細訂之後，我便re-mortgage我海怡層樓套150萬出嚟 ，然之後一筆過比哂太子樓嘅錢。150萬如果供25年每月供款$6729(2.5厘計)。收樓之後放租兩日便被花圃街花店老板娘租左，租金$7900，租金已經可以cover mortgage和差管有餘。買這層樓成本只是2萬(萬五佣金加四千律師費和$100 stamp duty)。其餘所有嘅錢全部都係銀行和租客比的，這層樓現時已升值超過10%，就算層樓無升值，租客每個月代我供的mortgage，有一半嘅供款$3000係代我還本比銀行的，這便是利用別人的錢致富的example。


有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麽辦，如果摸頂入市怎麽辦，如果D樓沒有人租怎麽辦，如果特然失去工作沒錢供樓怎麽辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行，而機會卻從身邊溜走，很是無奈！
我一啲都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取，因為我都係咁做。在我買樓投資(三)寫過不要滿足於買一層，當afford得起，便要買弟二層弟三層etc。因為你需要不斷買入資產，才可以達到財務自由的目標。我說afford 得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短杪，一定要上會才安全。我買樓收租廿幾年，樓市的上上落落，息率和租金的升跌，不同類形嘅租客，都見過唔少，我的經驗是：-
加息便加息囉沒有怎麽大不了。我記得198X 年我試過按揭息率升到廿幾厘，於是自不然要節衣縮食，生活未又係咁過。喂！當樓價升就鬼死咁開心，供款加少少就鬼殺咁嘈，邊有咁著數架！
如果樓市的大勢係向上，中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點，賺10%、15%不要去看，賺50%才考慮。我91年買嘅海怡現時升咗4倍，01年中環區買嘅永利升咗3倍，05年中上環區買嘅嘉利和安榮都升超過一倍。有blog友說樓價跌20%點算，咁我啲樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉，銀行又唔會迫你賣，so what。樓價升跌反而係你increase 資產嘅機會，樓價升時便re-mortgage套錢，樓價回軟時就入貨，個遊戲就係咁玩。當然買樓收租長揸唔放，唔係呢個遊戲嘅目標，買樓收租只係一個過程，目標係適當時機賣樓賺錢，97年我miss咗一個套現嘅chance，嚟緊呢個樓市高峯期我一定唔會放過。
投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓，看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位，跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓，就算你層樓買貴咗好多，現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要，所以我買樓一定唔會高追。
D樓點會沒有人租。我出租咗廿幾年樓，都未試過無人租我啲樓。租金平d就一定有人租，有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。
特然失去工作沒錢供樓怎麽辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市，由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作，升職加薪，然後再re-invest。就算touch wood 你無咗份工，你賣咗你層樓都可以幫你渡過寒冬。
但買樓收租亦唔可以去得太盡，尤期現時通漲升溫，一定要量力而為。7成按揭最好，唔好做多過8成半按揭，除非要嚟上車自住。以我姪仔個case為例，一千萬assest之中有七百幾萬係負債，卽係等於做七成按揭，屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve 並打算increase到6個月for空租期and加息。這一個態度就正確喇！
買樓收租的theories and examples 已經教哂大家，有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買咗樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多，因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租嘅方法，normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇！其實Retire Young Retire Rich 最精彩嘅部份唔係提早退休享受人生，而係你退休後你發覺你嘅investment experience加你嘅asset所帶比你嘅現金流，會自然幫你揾到多過你退休前打工所揾嘅錢，而這些現金流係唔會因你退休而減少嘅！去到呢個step先至海濶天空，進入人生另一個境界！

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