未來兩年香港樓價「只會上升，不會下跌。」

陸 東 睇 好 地 產 及 收 租 股

Water | 19th Nov 2007 | 報紙報導 | (323 Reads)

(星島日報報道)近期成功測準股市調整四千點的瑞銀亞洲董事總經理陸東認為，香港樓市「已上直路，樓一定要買，未來兩年樓價冇機會跌。」

而且，樓價升勢會由豪宅轉向中下價的大眾化物業，故他睇好長實（001）、新鴻基地產（016）等地產龍頭股。同時認為收租股值博率高，看好太古A（019）、九龍倉（004）。

　　陸東昨天出席一個投資講座時表示，雖然香港樓價由○三年至今已錄得七至八成的升幅，但較九七年仍有三成左右的折讓，他相信未來兩年香港樓價「只會上升，不會下跌。」

　　他說，即使在香港經濟表現較差的九八年至○三年間，每年平均吸納的住宅單位達二萬四千五百個，但○六年新樓供應量僅得一萬二千一百五 十八個，所以難以滿足市場的需求，「這就是同區一手樓價大幅高於二手樓的原因。」在豪宅價格大升之後，下一輪將會轉向大眾化的物業開始「追落後」，例如太古城。他又認為收租股都可睇高一。

　　陸東認為，三大原因支撐香港樓市向好：經濟好轉，工資水平上漲；通脹重臨，磚頭保值，銀紙貶值；未來兩年香港樓價只會上升，不會下跌。

　　他說，「九七年要向銀行借貸買樓，息口是P+3，現在是P-3，買樓資金成本比過去便宜好多，亦反映銀行借貸需求相當低。」

　　他舉例說，當年新地以每呎八千多港元的地價投國際金融中心（IFC）地皮，價錢之貴令同業側目，而今時今日，IFC每呎租金一百八十港元，足見投資回報強勁。

　　陸東曾接觸過IFC的跨國企業租戶，他說，跨國企業的生產基地在中國，因為原材料及人工低；但企業的利潤入帳在香港，因為香港低稅制，他們完全能負擔昂貴的租金，這不是「賣白粉」，而是正正經經的盈利所得。

　　整體而言，陸東認為，美國次按對香港的整體影響輕微，恒指今年的合理水平仍維持二萬三千點，明年恒指合理水平為三萬二千點，但如果香港樓價上升、港息向下，以及中國經濟向好、大量資金來港投資等樂觀因素全部反應出來，明年恒指最樂觀可見四萬二千點。

　 　近期股市異常波動，而著名財經分析員就經常在看好看淡兩邊調整其看法，左搖右擺，陸東形容，「三、四、五、六叔話市值幾多，那是沒有用的。因為大市短 期走勢會受資金影響，長期始終要看企業的盈利能力。」他說，如果股市升，就睇高幾百點；跌，就睇低幾百個，那不是分析員應有的所作所為。