資深投資者陳清白：買舊樓最划算

名人論點 資深投資者陳清白：買舊樓最划算
有樓收租的資深投資者陳清白，坦言現時比較喜歡投資唐樓舊樓：「一來銀碼細又回報好，二來可以博收購，如銅鑼灣、灣仔及筲箕灣一帶的舊樓都是不俗的選擇。大屋苑不是說不好，不過要好小心篩選，因為部分屋苑的回報只是一般，我覺得南豐新的600餘方呎，以及康怡花園(新聞 - 網站 - 圖片)的約千呎大單位都可以考慮。相信租金短期內的表現都會較穩定，反而樓價就略為偏軟。」
他早前以205萬元購入的灣仔菲林明道的700方呎舊樓單位，雖然花上20萬元為全屋裝修及添置家電，但日前成功以月租16,000元出租，包括裝修費後的整體回報仍達8.5%，相當可觀。

荃灣中心，是人所皆知的值租屋苑，以1個約400方呎的單位為例，現時樓價約120萬元，每月供樓約4,451元，而單位月租則約5,500至6,000元左右，個別優質戶月租更可達6,500元以上，可見荃灣中心的每月供樓金額，比月租最少低23.7%。


助理區域經理蔡詠玲說：「H CUBE樓價平，租金回報又高，閒閒都達5厘或以上，所以有不少收租客垂青，而且物業交吉盤少，開放式單位交吉盤只約10個，而1房戶交吉盤只有不足20個，用家要找平盤入市，就要與收租客鬥快。」
H CUBE現時最細單位，即374方呎的開放式戶，入場費約145萬元，一般150萬元左右已有不少貨揀。至於448及456方呎的1房戶，入場價則約165萬元。但想買2房戶的人士便要多加注意，因為現時2房戶的樓價，已升至215萬元或以上。

黎生
黎 汝 遠 沒 頂 後 學 識 忍經 歷 97 金 融 風 暴 洗 禮 ， 自 稱 是 火 鳳 凰 重 生 的 「 摩 王 」 ─ ─ 黎 汝 遠 ， 經 常 將 投 資 三 字 訣 ─ ─ 「 狠 、 忍 、 等 」 掛 在 嘴 邊 。 他 說 ， 這 三 字 訣 是 好 友 湯 君 明 所 贈 ， 他 自 覺 非 常 受 用 ， 因 為 ， 「 這 三 樣 投 資 要 訣 ， 我 一 樣 都 冇 ！ 」 97 年 前 曾 投 資 中 環 遠 東 金 融 中 心 大 賺 1 億 元 ， 金 融 風 暴 後 曾 考 慮 申 請 破 產 ， 黎 汝 遠 雖 然 見 慣 風 浪 ， 但 絕 非 目 中 無 人 。 他 坦 言 最 佩 服 兩 個 人 ， 一 是 資 深 投 資 者 湯 君 明 ， 一 是 炒 家 「 豹 哥 」 陳 清 白 ， 原 因 是 在 兩 人 身 上 ， 黎 汝 遠 學 到 投 資 竅 門 。 很 多 人 眼 中 ， 湯 君 明 是 炒 家 ， 但 黎 汝 遠 說 ： 「 湯 生 不 是 炒 家 ， 而 是 穩 重 的 投 資 者 ， 專 揀 靚 貨 ， 且 多 能 低 買 高 沽 ， 因 為 他 有 耐 性 。 他 總 是 叫 我 忍 一 忍 ， 說 樓 價 如 股 市 ， 『 捱 得 過 就 創 新 高 』 。 」 黎 汝 遠 受 湯 君 明 影 響 ， 「 現 在 我 都 少 貨 ， 但 就 多 靚 貨 ， 好 似 遠 東 金 融 中 心 。 」 至 於 陳 清 白 ， 黎 汝 遠 愛 叫 他 師 傅 ， 「 他 的 拿 手 好 戲 在 細 價 樓 ， 約 三 四 百 萬 的 單 位 ， 利 潤 一 樣 好 ， 因 為 他 的 入 貨 價 很 好 ， 全 都 低 於 市 價 入 貨 。 」 黎 氏 稱 ， 陳 清 白 常 叮 囑 他 別 亂 使 錢 ， 要 狠 心 拒 絕 游 說 他 的 經 紀 ， 黎 氏 亦 曾 聽 陳 清 白 意 見 ， 放 棄 投 資 個 別 樓 盤 ， 因 而 避 過 損 手 。 經 不 起 代 理 游 說雖 然 他 沒 有 透 露 是 哪 個 樓 盤 ， 但 他 說 ， 東 涌 映 灣 園 是 一 個 訓 。 他 本 來 無 意 買 入 該 盤 ， 湯 君 明 當 時 亦 叫 他 別 買 ， 但 經 不 起 經 紀 游 說 ， 他 掃 了 三 四 十 個 單 位 ， 結 果 卻 觸 礁 ， 最 後 蝕 了 千 多 萬 元 。 黎 汝 遠 說 ： 「 我 大 小 通 吃 ， 但 狠 、 忍 、 等 三 樣 都 冇 ， 有 時 經 不 起 地 產 代 理 游 說 ， 會 心 軟 。 」 不 過 ， 謙 虛 和 厚 的 性 格 卻 為 黎 汝 遠 帶 來 不 少 可 觀 利 潤 。 謙 虛 — — 他 認 為 投 資 要 量 力 而 為 ， 別 逞 強 ； 和 厚 — — 令 他 廣 結 良 朋 ， 「 做 1 億 元 的 生 意 ， （ 跟 代 理 及 銀 行 經 理 等 ） 就 有 1 億 元 的 關 係 。 」 他 認 為 ， 樓 只 是 硬 件 ， 軟 件 是 地 產 代 理 ， 「 結 識 多 些 地 產 代 理 ， 佢 畀 到 『 靚 貨 』 ， 就 係 錢 。 」 一 位 經 紀 朋 友 先 後 在 04 年 及 今 年 兩 次 叫 他 買 入 遠 東 金 融 中 心 ， 黎 汝 遠 聽 其 意 見 ， 結 果 分 別 賺 了 800 萬 及 1000 萬 元 。 太 古 城 重 拾 信 心除 了 有 筍 盤 關 照 ， 黎 汝 遠 坦 言 ， 在 最 困 難 日 子 要 向 家 人 借 錢 ， 大 屋 搬 細 屋 ， 幸 沒 遭 白 眼 ， 就 在 意 志 最 消 沉 時 ， 有 經 紀 鼓 勵 他 買 入 太 古 城 隋 宮 閣 一 單 位 ， 他 說 ： 「 那 次 是 好 穩 陣 的 投 資 ， 經 紀 才 叫 我 買 。 」 3 個 月 後 經 紀 叫 他 出 貨 ， 賺 80 萬 元 。 「 賺 得 不 多 ， 但 贏 回 信 心 。 」 所 以 他 說 ， 全 靠 貴 人 相 助 才 可 重 生 ， 貴 人 包 括 了 他 相 熟 的 地 產 代 理 、 銀 行 經 理 、 同 行 好 友 。 他 說 ， 「 輸 錢 不 要 緊 ， 只 要 有 人 際 關 係 ， 錢 ， 就 能 賺 回 來 。 」 炒 樓 三 要 訣綜 合 多 年 投 資 經 驗 ， 黎 汝 遠 認 為 ， 未 來 樓 市 向 好 ， 但 投 資 者 要 把 握 以 下 3 個 投 資 要 訣 。 看 時 勢 ： 觀 察 市 場 變 化 ， 抓 緊 入 市 時 機 。 黎 汝 遠 指 出 ， 豪 宅 與 細 價 樓 呎 價 發 展 不 平 衡 ， 部 份 租 值 及 地 點 接 近 的 豪 宅 與 細 價 樓 ， 樓 價 卻 相 差 逾 一 成 ， 故 認 為 豪 宅 升 幅 會 放 緩 ， 下 一 浪 應 該 到 介 乎 200 萬 至 500 萬 元 的 細 價 樓 漲 升 。 搵 地 標 ： 留 意 區 內 新 地 標 ， 因 為 通 常 新 地 標 建 成 後 ， 會 帶 動 周 邊 物 業 樓 價 提 升 。 一 如 以 前 時 代 廣 場 及 今 日 的 翔 龍 灣 。 不 過 他 提 醒 ， 重 建 傳 言 越 來 越 多 ， 要 留 意 消 息 真 假 。 量 力 而 為 ： 整 體 樓 市 仍 看 升 ， 但 升 幅 會 放 緩 ， 故 這 時 候 應 小 心 揀 盤 ， 「 永 遠 要 買 靚 。 」 即 升 值 潛 力 和 租 值 俱 高 的 樓 盤 。 不 過 ， 亦 要 量 力 而 為 ， 入 市 前 先 考 慮 可 有 能 力 「 上 身 」 （ 即 若 不 能 在 上 會 前 沽 出 ， 投 資 者 需 負 上 供 樓 的 責 任 ， 增 加 投 資 成 本 ） 。 他 又 說 ， 揀 樓 盤 最 終 目 標 是 看 升 值 潛 力 ， 但 若 租 值 高 於 把 成 本 放 在 銀 行 收 息 ， 就 如 安 全 網 ， 讓 投 資 者 可 以 轉 攻 為 守 。 像 年 多 前 ， 黎 汝 遠 以 265 萬 元 買 入 灣 仔 13 年 樓 齡 的 萬 豪 閣 單 位 ， 除 星 街 一 帶 人 口 急 升 ， 半 年 後 他 即 以 338 萬 元 沽 出 ， 賬 面 賺 73 萬 元 。